이 기사는 2021년 03월 29일 13:54 thebell 에 표출된 기사입니다.

신탁업 후발주자인 코리아신탁은 외형만 놓고 보면 하위권에 속한다. 하지만 수익성을 들여다보면 상황이 다르다. 지난해 전체 부동산신탁사 중 총자산순이익률(ROA) 4위를 기록하며 알짜 신탁사로서 면모를 드러냈다. 차입형 토지신탁과 책임준공형 관리형 토지신탁 등 다소 위험이 있는 사업을 적극 공략했던 것이 유효했다.

지난해 코리아신탁은 ROA 17.2%를 기록하며 우리자산신탁(21.7%), 아시아신탁(21.2%), 하나자산신탁(18.9%)에 이어 전체 부동산신탁사 중 네 번째로 높은 ROA를 보였다. 부동산신탁사 평균 ROA는 9.17%였는데 이를 두 배 가까이 상회한 셈이다.

ROA는 총자산에 따른 순이익 지표로 부동산신탁업계에선 단순 자본보다 자산총계를 통한 수익성을 주로 따진다. 토지신탁 특성상 다양한 자산군을 활용해 수익을 낼 수 있기 때문이다.


코리아신탁은 높은 순이익률을 자랑하지만 매출만 놓고 보면 업계 하위권에 속한다. 지난해 688억원, 영업이익 352억원을 기록해 전체 14개 부동산신탁사 중 매출 기준 시장점유율 10위를 기록했다. 2019년 금융당국으로부터 인가를 받아 새롭게 시장에 진입한 부동산신탁사 3곳이 아직 제대로 된 영업 성과를 내지 못하는 것을 감안하면 뒤에서 두 번째다.

그럼에도 50%를 상회하는 영업이익률을 거둔 배경에는 적극적인 리스크 테이킹 전략이 있다. 2009년 12월 금융위원회로부터 영업인가를 받아 부동산신탁시장에 뛰어든 코리아신탁은 사업 초기 저위험 사업에 집중했지만 매출 증대를 위해 2014년 2월 차입형 토지신탁 인가를 받아 2015년부터 본격적으로 이 사업을 시작했다. 이 무렵부터 비토지신탁 중심 포트폴리오에서 수수료율이 높은 토지신탁 수주로 전략이 바뀌었다.

차입형 토지신탁은 신탁사가 자금 조달부터 사업 추진 등 부동산 개발 과정 전반을 책임지기 때문에 위험이 높지만 그만큼 수수료도 높다.

코리아신탁은 차입형 토지신탁 수주를 늘림과 함께 실적이 상승하기 시작했다. 2017년 차입형 토지신탁 수탁고는 743억원이었지만 2018년 두 배 가까이 늘어 1349억원을 기록했는데 이 시기 매출도 480억원에서 558억원으로 늘었다. 지난해 말에는 차입형 토지신탁 수주고가 2135억원까지 증가했는데 마찬가지로 매출과 영업이익이 함께 늘었다.


반대로 차입형 토지신탁보다 안정적인 관리형 토지신탁은 오히려 수탁고가 줄었다. 지난해 말 기준 관리형 토지신탁 수탁고는 5조2379억원으로 2019년 말 5조8092억원 대비 10% 감소했다. 코리아신탁은 관리형 토지신탁 중에선 중위험 중수익이라 평가받는 책임준공형 토지신탁 수주를 늘리고 있다.

높은 수익성 기조 덕에 코리아신탁은 지난 2월 나이스신용평가로부터 기업신용등급 BBB+(안정적)으로 신규평가를 받았다. 단기신용등급도 A3에서 A3+로 상향 조정됐다. 나이스신용평가는 “차입형 토지신탁 및 책임준공형 관리형토지신탁 신규수주를 기반으로 시장지위가 개선되고 사업포트폴리오 및 효율적 비용관리를 바탕으로 매우 우수한 수익성을 시현 중”이라고 설명했다.

도시재생사업을 중심으로 한 차입형 토지신탁과 관리보수가 증가하면서 매출이 늘어난 것을 긍정적으로 평가 받은 것이다. 신규 수주를 통해 수수료 매출을 늘려온 덕에 우수한 비용 효율성을 보이고 있다는 분석이다.

차입형 토지신탁과 책임준공형 토지신탁을 위주로 사업을 키우고 있지만 업계 최우수 수준의 자본적정성을 유지하고 있는 것도 긍정적이다. 코리아신탁은 신규 부동산신탁사 3곳을 제외하고는 가장 높은 영업용순자본비율(NCR)을 기록 중이다. 전체 부동산신탁사 중에선 세 번째로 높은 순위다. 코리아신탁의 NCR은 1322%다. 금융당국이 요구하는 최소 기준은 150% 이상이다.


NCR은 금융사의 자본적정성을 알 수 있는 지표로 영업용자본을 총위험액으로 나눠 계산한다. 당국은 지난해 NCR 산정 방식을 일부 개편해 중위험 사업인 책임준공형 토지신탁 리스크도 NCR에 반영하기로 했는데 그럼에도 코리아신탁은 1000%가 넘는 NCR을 유지했다.

나이스신용평가는 “이익 내부유보를 통해 자본 규모가 증가하고 있으며 자기자본의 범위 안에서 신탁계정대를 운용함에 따라 재무 레버리지가 우수한 수준에서 유지되고 있다”며 “회사의 재무정책 및 보수적인 차입형 토지신탁 수주 계획 등을 고려할 때 자본적정성은 다소 개선될 것”이라고 전망했다.