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[부동산신탁사 경영분석]코리아신탁, 5년 연속 외형 성장…'차입형 신탁' 견인작년 영업수익 사상 최고…위험자산 비중 증가세

이명관 기자공개 2020-03-20 08:30:09

이 기사는 2020년 03월 19일 15:08 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

코리아신탁의 영업수익(매출) 증가세가 지속되고 있다. 2014년 잠시 주춤했으나 이듬해부터 가파른 속도로 몸집을 불리고 있다. 2014년 100억원대에 불과했던 영업수익은 5년만에 600억원을 넘어섰다.

업계 후발주자로 신탁업계에 가장 늦게 뛰어든 코리아신탁은 초반 저위험 자산을 중심으로 사업을 벌였다. 그러다 차츰 차입형 토지신탁으로 눈길을 돌렸고, 2014년 이후 불어온 부동산 시장 호황기와 맞물리면서 무서운 성장세를 보이고 있다. 차입형 토지신탁은 신탁사가 자금조달부터 사업 추진 등을 전담한다. 신탁사가 시행사 역할을 맡는 것으로 '고위험·고수익' 사업이다. 그만큼 다른 상품과 달리 수수료가 높은 편이다.

◇5년 연속 성장…작년 영업수익 642억 '사상 최고'

2004년 청인건축사무소로 출범한 코리아신탁은 2009년 12월 금융위원회로부터 영업인가를 받아 부동산신탁업에 본격 진출했다. 코리아신탁의 시장 진입으로 11개사 체제가 된 신탁업계의 경쟁은 한층 치열해졌다. 이 분야에서 경험이 짧았던 터라 코리아신탁은 초반 저위험 위주의 사업을 벌였다. 2014년까지는 100억원대의 영업수익을 올리는 데 그쳤다.

코리아신탁이 전기를 마련한 것은 2014년 2월 차입형 토지신탁 인가를 받으면서부터다. 이후 본격적으로 이 시장에 진출한 것은 2015년이다. 때마침 부동산 시장이 침체기를 벗어나 호황기에 진입했다. 코리아신탁은 이 같은 분위기에 편승해 꾸준히 차입형 토지신탁 사업을 벌였다.

차입형 토지신탁 효과를 톡톡히 보며 코리아신탁은 2015년 영업수익 198억원을 기록하며 최고실적을 경신했다. 이후로도 차입형 토지신탁을 중심으로 사업을 꾸렸다. 2015년 60억원이었던 차입형 토지신탁의 수탁고는 2016년 342억원, 2017년 743억원 등으로 급증했다. 2018년 처음으로 1000억원을 넘어서더니 2019년에는 2077억원까지 불어났다.

차입형 토지신탁의 수탁고 증가세와 맞물려 영업수익도 불어났다. 2016년 366억원, 2017년 479억원, 2018년 557억원 등 코리아신탁은 매년 역대급 성적을 거뒀다. 그리고 작년엔 642억원의 영업수익을 올리며 처음으로 600억원대에 진입하는 데 성공했다.


코리아신탁의 토지신탁 수수료에서 차입형 신탁사업의 비중은 단연 으뜸이다. 평균적으로 60%를 웃돈다. 작년 수수료 수익은 601억원이다. 수수료수익 중 토지신탁을 통해 벌어들인 수익은 347억원으로 단연 비중이 높았다. 이외에 처분신탁 11억원, 담보신탁 106억원, 분양관리신탁 31억원 등을 나타냈다.

수수료 수익 이외에 이자수익으로 38억원을 벌었는데, 이 역시 차입형 신탁사업으로 벌어들인 것이나 다름없다. 차입형 토지신탁의 증가로 신탁보수 외에 자신의 고유계정에서 빌려준 자금(신탁계정대)에 대한 이자를 받는다. 이를 신탁계정대이자라고 한다.

차입형 신탁사업과정에서 위탁자에게 공사비 등을 빌려주는데, 이에 따른 반대급부로 이자를 받는 구조다. 작년말 기준 이자율은 5.2% 선이다. 지난해 코리아신탁의 신탁계정대이자는 32억원이다. 이자수익의 대부분을 신탁계정대이자가 채웠다.

◇향후 성과 지속 여부 미지수…위험자산 증가 '주목'

다만 건설경기가 불확실한 상황에서 늘린 사업들이라 향후 성과를 낼지는 지켜봐야 한다는 지적이다. 최근 몇 년간 업계 선두주자들이 리스크 관리 차원에서 차입형 토지신탁을 지양해 왔지만, 코리아신탁은 이와 상반된 행보를 보였다. 이를 기회로 여기고 지속해서 신규수주를 늘렸다. 2017년 153건이었던 프로젝트 규모는 작년말 기준 351건까지 증가했다.

차입형 토지신탁 사업장의 분포를 보면 경기도(33.4%), 광주광역시(15.8%), 서울특별시(9.9%), 울산광역시(9.2%), 강원도(8.6%), 인천광역시(6.0%) 등이다. 물건 관점에서 보면 주거용 물건인 오피스텔이 39.1%로 가장 많은 비중을 차지했고, 공동주택 35.2%, 주상복합 7.4% 등을 나타냈다. 전체 사업장의 분양률은 45.5%, 공정률은 38.9% 선이다.

이를 반영하듯 위험자산 비중도 증가세를 나타냈다. 2016년만 해도 신탁계정대 전액의 신용위험은 정상으로 분류됐다. 그러다 2017년 요주의와 고정이하 비중이 33%로 집계됐다. 2018년에는 요주의와 고정이하 비중이 전체의 56%로 비중이 높아졌다. 작년엔 80%대까지 비중이 확대됐다.

요주의는 공사가 정상적으로 진행되고 있지만 통상 이상의 주의를 요하는 여신을 말한다. 고정이하는 공사 및 분양 계획의 진행 정도가 불량한 곳에 대한 여신이다. 채무상환이 어려울 것이 확실하거나 사업종료 시 손실이 예상될 때 고정이하로 설정된다.

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