이 기사는 2021년 07월 12일 14:02 thebell 에 표출된 기사입니다.

국내 부동산 투자과정에서 ESG 심사 도입은 아직 요원한 것으로 나타났다. 기관투자가나 운용사 대부분이 심사체계를 갖추고 있지 않아 투자결정의 중요 요인으로 작용하기 어려운 한계가 있었다.

코로나19 이후 비대면 상거래가 늘어나면서 물류센터 거래가 호황기에 진입했다는 시각이 압도적으로 우세했다. 오피스에 대한 긍정적 전망보다 더 주목을 받았다. 오피스의 경우 강남권역(GBD)이 여전히 높은 관심을 보인 가운데 도심권역(CBD), 판교분당권역 순을 보였다. 여의도권역(YBD)은 판교보다 관심도가 떨어졌다.

◇ESG 체계·규정 갖췄다, 17% 응답 불과…기관·운용사 70여곳 대상

하나대체투자자산운용과 젠스타메이트가 공동주관한 '2021 하반기 투자자 서베이 리포트'에 따르면 국내 부동산 투자결정시 ESG 심사체계를 갖추고 자체규정에 따라 심사한다고 응답한 곳은 17%에 불과했다. 자체규정이 없지만 중요한 요인으로 심사한다고 대답한 곳(22%)을 합해도 과반을 넘지 못했다.

아예 ESG 관련 요소를 반영하지 않는 곳이 28%였다. 일반적인 수준에서 검토한다는 곳이 33%로 조사됐다. 응답자의 80% 이상이 ESG 심사 체계를 갖추고 있지 않은 데다가 중요도 역시 후순위에 놓은 셈이다.

국내 기관투자가와 자산운용사를 대상으로 진행된 이번 설문조사는 지난달말부터 2주간 70여곳으로부터 응답을 받아 이뤄졌다. 하나대체투자자산운용과 젠스타메이트가 해외 설문사례를 참고해 국내에도 상업용 부동산시장 데이터를 구축해보자는 취지로 시작했다. 지난해 말에 상반기 리포트를 낸 데 이어 이번이 두번째다.


설문에 처음으로 등장한 ESG와 관련해서는 응답자 상당수가 아직 초기단계에 머물렀다. 국내에선 실물자산에 대한 ESG 평가를 받으려면 미국 그린빌딩위원회(USGBC)의 LEED(Leadership in Energy and Environmental Design)를 사용하는 경우가 있다. LEED는 국제적으로 통용되는 친환경 건축 인증제도다.

글로벌 부동산 ESG 평가기관인 GRESB(Global Real Estate Sustainability Benchmark)의 지표도 쓰이고 있다. GRESB는 매년 부동산과 인프라 투자에 대한 지속가능성을 평가·발표하는 국제기관으로 총 4조1000억 달러 자산에 대한 ESG 정보를 제공하고 있다. 국내에선 이지스자산운용이 보유자산인 오토웨이타워를 대상으로 GRESB 최고 등급 '5스타'를 받은 바 있다.

◇물류센터 '호황기' 진입, 92% 응답…오피스 전망 상회

국내 상업용 부동산 중에서는 물류센터에 대한 긍정적 전망이 압도적으로 조사됐다. 응답자의 92%가 호황기에 진입했다는 판단을 내렸다. 오피스에 대한 호황기 평가(63%)를 상회하는 수치였다.

반면 리테일과 호텔은 침체기에 진입했다는 응답이 70%를 넘었다. 거래목적 역시 용도변경이 다수였다.


지난해 오피스 거래규모는 15조8000억원으로 리테일(4조3000억원)과 물류센터(4조3000억원)를 상회했다. 호텔 거래는 7000억원 수준이었다. 오피스 거래규모는 전년대비 하회할 것으로 전망되는 한편 물류센터 거래는 상승세가 여전히 높은 편이다.

투자전략 역시 물류센터 투자를 10% 이상 늘리겠다는 응답이 30%를 넘어 오피스 투자확대(18%)보다 높은 선호도를 보였다.

투자 쏠림이 나타난 탓에 매입가격은 투자결정시 가장 큰 어려움으로 작용했다. 평당가격은 오피스의 경우 서울 주요권역 기준 지난해 2400만원에서 1분기 2600만원으로 늘었다. 물류센터는 상온창고가 같은 기간 480만원에서 520만원으로 늘었다. 저온창고는 760만원에서 990만원으로 증가했다.

투자지역으로는 오피스 기준 강남권역(GBD)이 68%로 높은 선호를 보였다. 도심권역(60%), 판교분당권역(50%) 순을 나타냈다. YBD는 30%를 하회해 판교분당권역보다 선호도가 떨어졌다.

물류센터의 경우 수도권 동남권 선호도가 62%로 타지역을 압도했다. 수도권 중앙권(55%)과 남부권(49%)이 뒤를 이었다. 응답율 중에서는 서부권이 35%로 다소 떨어졌지만 추후 공급증가가 예상돼 2~3년내 투자가 확대될 여지가 있는 것으로 나타났다.

◇해외 물류·멀티패밀리·데이터센터 관심…향후 투자축소 응답도 12%

해외의 경우 전반적으로 투자가 위축된 가운데 물류센터, 멀티패밀리(고급 임대주택), 데이터센터에 대한 호황을 예상했다. 오피스의 경우 회복기라는 응답자가 50%정도였다. 침체기라고 판단한 곳도 31%로 호황기 응답자(13%)를 상회했다.

해외투자에 대해선 향후 10~20%가량 축소할 것이라는 의견을 낸 곳도 12% 가량 있었다. 국내와 달리 해외 오피스를 확대하겠다는 응답자는 35%에 머물렀다.

높은 가격요인이 투자시 가장 큰 부담요인으로 작용하는 가운데 '투자대상 확보'나 '금리인상에 따른 시장 변동성'에 대한 부담을 가지는 투자자도 각각 47%, 41%로 나타났다.