이 기사는 2020년 07월 21일 16:41 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산 디벨로퍼인 SK디앤디가 추진 중인 재간접 투자형 리츠의 기업공개(IPO)가 본격화될 전망이다. 오는 10월께 증시 입성을 목표로 대표 주관사를 선정하고 상장 채비에 나섰다. 재간접 투자형 리츠는 오피스 빌딩과 리테일 등 비주거 자산을 기초로 삼을 예정이다. 첫 번째 편입 자산은 상반기 SK디앤디가 인수한 문래동 소재 프라임오피스 빌딩인 영시티다. 이후 기존에 운용 중인 리테일 자산 등도 순차적으로 편입될 것으로 보인다.

21일 부동산업계에 따르면 SK디앤디는 리츠인 '디앤디플랫폼'의 IPO 대표 주관사로 NH투자증권을 선정한 것으로 파악된다. 디앤디플랫폼은 재간접 투자형 리츠다. '모자형 리츠'로 불린다. 우선 모리츠를 만들고, 여러 개의 자리츠를 만들어 최종적으로 부동산에 투자하는 형태다. IPO 대상인 모리츠가 일종의 허브리츠 역할을 맡는 구조다. 공모규모는 1725억원 수준이 될 전망이다.

부동산업계 관계자는 "상반기 대표딜 중 하나인 영시티를 SK디앤디가 인수하는 과정에서 NH투자증권의 역할이 컸다"며 "그 인연이 이번 디앤디플랫폼 리츠의 주관사 선정으로 이어진 것 같다"고 말했다. NH투자증권은 주유소를 자산으로 하는 코람코에너지플러스 리츠 대표 주관사를 맡고 있기도 하다. 차츰 리츠 IPO 시장에서 입지를 다지고 있는 모양새다.

SK디앤디는 디앤디플랫폼의 기초자산으로 비주거용 상품만 취급할 예정이다. 첫 번째 기초자산으로 영시티가 예정됐다. 현재 SK디앤디는 NH투자증권을 우군으로 문래동 소재 프라임오피스 빌딩인 영시티를 매입했다. 영시티 매입 주체는 자리츠가 될 '영시티 리츠'다.

총 거래금액은 5458억원이다. 매매가는 3.3㎡당 1816만원 꼴이다. 영시티는 지하 5층~지상 13층, 2개동 연면적 9만9140㎡ 규모로 건립됐다. 거래가격은 실사를 거쳐 소폭 하향 조정됐다. 조정 금액은 60억원 수준이다. 감정평가액 대비 93.4%에 해당하는 액수다. 감정평가는 경일감정평가법인이 진행했다.

인수구조는 에쿼티와 론을 적절히 섞어 짰다. 우선 SK디앤디는 5292억원 규모의 대출을 받았다. 담보대출 형태로 선순위가 3547억원, 중순위가 1745억원이다. 선순위 대주단은 중소기업은행과 새마을금고, 농협생명보험 등으로 구성됐다. 만기는 5년으로 금리는 2.7% 수준이다. 연간 금융비용은 95억원 선이다.

중순위는 NH투자증권이 단독으로 책임졌다. 6개월 만기로 금리는 5.8%로 책정됐다. 만기가 선순위와 달리 짧은 이유는 공모에 앞서 자산을 매입하기 위해 조달한 단기 차입금 성격이기 때문이다. 중순위 대출은 향후 공모를 통해 조달한 자금을 활용해 전액 상환된다. 추후 모리츠인 디앤디플랫폼의 공모상장을 감안하면 영시티 리츠의 구조는 에쿼티 2369억원, 론 3547억원로 최종 확정된다.

디앤디플랫폼엔 영시티 리츠 외에 작년 매입한 자라홈빌딩과 매입 예정인 성수동 지식산업센터 리테일 자산 등도 기초자산으로 편입될 것으로 보인다. 자라홈빌딩은 서울특별시 강남구 신사동 532-11번지에 자리하고 있다. 1층에 입점해 있는 '자라홈(ZARA HOME)'의 영향으로 자라홈빌딩으로 불리고 있다. 성수동 소재 지식산업센터인 '성수 데시앙플렉스 SK V1'의 리테일 자산의 경우 저층부에 자리한 지원시설이다.

SK디앤디가 재간접 투자형 리츠의 IPO를 추진하고 있는 것은 비주거용 상품군을 확대하기 위해서다. 현재 SK디앤디는 주거용 리츠에 집중하고 있다. 반면 비주거용 상품의 비중은 낮은 편이다. 주거용으로의 쏠림 현상을 해소하기 위한 의도로 풀이된다.

SK디앤디는 그동안 주거 중심으로 사업을 벌여왔다. 2017년 100% 자회사인 디앤디인베스트먼트를 설립해 리츠 시장에 발을 들여놨다. 이후 현재 운용 중인 리츠는 8개다. 세부적으로 △디디아이에스와이230(959억원) △디디아이에스씨57(675억원) △디디아이에스씨1338(1385억원) △디디아이에스씨(1134억원) △디디아이에스에스에이치큐(406억원) △디디아이레지덴셜제1호(1141억원) 등이다. 총 운용자산 규모는 5838억원이다. 8개의 리츠 중 주거시설을 기초자산으로 삼은 리츠는 7개에 달한다. 주로 임대주택 개발 사업이다.