이 기사는 2021년 08월 11일 15시21분 thebell에 표출된 기사입니다

ESR켄달스퀘어리츠가 핵심 파트너인 쿠팡 물류센터를 중심으로 자산을 대폭 확대할 계획이다. 추가적인 물류센터 매입을 위해 두 번째 자(子)리츠 설립을 추진 중인 것으로 알려졌다. 딜이 성공적으로 완료되면 리츠의 연간 매출은 50% 가량 점프할 수 있을 것으로 보인다.

11일 업계에 따르면 ESR켄달스퀘어리츠는 최근 ‘이에스알켄달스퀘어에셋2호’ 조성을 위한 기초 작업에 착수한 상태다. 해당 리츠가 영업인가를 통과할 경우 지난해 말 상장한 켄달스퀘어리츠의 자리츠로 들어가게 된다.

구체적으로 켄달스퀘어리츠가 이에스알켄달스퀘어에셋2호의 지분을 100% 확보하는 방식이며 사업비 규모는 1조원 남짓이 될 전망이다.

모(母)리츠가 될 켄달스퀘어리츠는 현재 이천, 용인, 평택 등에 있는 물류센터 5개를 펀드 수익증권 형태로 보유 중이다. 또 앞서 설립된 첫번째 자리츠 ‘이에스알켄달스퀘어에셋1호’를 통해 총 7개의 물류센터를 담아두고 있다. 모두 12개의 자산을 포트폴리오로 보유 중인 셈인데 연면적으로 따지면 73만㎡, 매입가 기준 자산가치는 1조5000억원에 이른다.

2호 자리츠로 사들일 물류센터의 경우 경기도 김해, 이천, 안성 등에 자리잡았다. 현재로선 6개의 자산 매입을 계획 중이지만 진행 상황에 따라 규모 등이 변동될 가능성도 있다. 시장 관계자는 “모두 임차인 확보를 마치고 안정화가 끝난 자산인 것으로 안다”고 말했다. 이중 절반 정도가 쿠팡을 핵심 임차인으로 둔 것으로 전해졌다.

켄달스퀘어리츠는 기존 자산 역시 쿠팡을 중심으로 꾸려져 있다. 12개 자산 가운데 규모가 가장 큰 고양 센터, 부천 저온 센터, 안성 센터 등을 쿠팡이 단독 임차 중이다. 연면적 기준으로 보면 보유 면적의 약 49% 정도를 쿠팡이 빌려쓴다. 이밖에 LF로지스틱스와 필라, GS리테일, 어시스트코리아(Assist Korea), DPL, GS리테일 등이 주요 임차인이다.

올 6월 기준 켄달스퀘어리츠 포트폴리오의 가중평균 임대차계약기간(WALE)은 3.75년으로 계산된다. 이중에서 쿠팡 임차 자산들의 계약기간이 높은 편이다. 이커머스 기업 가운데서도 쿠팡은 특히 장기 임차구조와 대형 면적을 요구하기 때문이다.

대표적으로 연면적이 20만㎡에 육박하는 고양 물류센터의 경우 쿠팡이 100% 임차 중인 풀필먼트(Fulfillment) 센터다. 가중평균 임대차계약기간은 8.3년으로 가장 길다 .이밖에 부천 센터가 3.8년, 안성센터가 5년 등이다.

업계 관계자는 “최근 쿠팡이 상장함으로써 추후 지속적인 사업 확대가 예상되고 있는데 가장 큰 투자 중 하나는 물류센터일 수밖에 없다"며 "켄달스퀘어리츠로선 편입 자산의 확장 가능성이 높아진 것"이라고 말했다.

켄달스퀘어리츠가 이번에 6개 자산을 매입하는 데 성공할 경우 임대료 및 관리비 수익으로 구성된 연간 매출은 약 50% 상승을 기대할 수 있다는 평가다.

현재 켄달스퀘어리츠는 쿠팡을 비롯한 이커머스(전자상거래)기업이 50.9%를 사용 중이다. 또 이커머스 시장이 크면서 따라 덩달아 성장 중인 3PL기업들이 임대면적의 28.2%, 의류와 식료품 등 소비재기업이 21.6%의 비중을 차지하고 있다.