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골든브릿지, ‘고양·대구 PF' 투자펀드 내놨다 [인사이드 헤지펀드]메리츠금융, 현대캐피탈 등 참여 딜, PF 중순위 참여...1년 남짓 운용, 수익률 '4%대' 제시

김시목 기자공개 2021-08-30 07:39:18

이 기사는 2021년 08월 26일 13:33 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

골든브릿지자산운용이 고양시 원흥지구와 대구 달서구 두 지역의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에 동시 투자하는 사모펀드를 내놨다.

26일 관련 업계에 따르면 골든브릿지자산운용은 최근 증권사 WM센터를 통해 ‘골든브릿지고양대구전문투자형사모투자신탁’ 투자자를 모집하고 있다. 만기는 1년3개월로 최소 가입액은 3억원이다. 투자금 상환 시점에 따라 조기회수 혹은 연장이 가능한 구조다.

골든브릿지자산운용이 내놓은 헤지펀드는 외형상 두 곳의 특수목적법인(SPC)이 발행한 사모사채에 투자한다. 먼저 첫 번째 투자처는 SPC인 키스더블유에이치의 사모사채 50억원이다. 두 번째 투자처는 비욘드화원제일차가 발행한 사모사채 80억원이다.

실질적으로는 각 SPC들이 발행한 사모채의 기초자산이 투자처다. 키스더블유에이치의 경우 고양시 오피스텔(창릉 더하이브) 개발사업 PF 대출채권, 비욘드화원제일차는 대구시 달성구 공동주택(우방아이유쉘) 개발사업 PF 대출채권 등을 자산으로 쥐고 있다.

고양시 오피스텔 PF는 2순위 트랜치에 참여한다. 1순위 트랜치의 경우 메리츠증권, 메리츠화재, 메리츠캐피탈 등이 500억원, 3순위엔 교보증권이 자금을 태웠다. 대구 공동주택의 경우엔 한화생명, 하나캐피탈, 현대캐피탈 등의 1순위(1000억원)에 이은 2순위다.

각각의 개발사업은 투자 메리트가 높은 것으로 파악된다. 고양시 덕양구 반경 1km 내 이케아, 스타필드, 롯데아울렛, 쿠팡물류센터 등 대규모 복합시설 및 고용유발시설이 위치한다. 최근 원흥지구 아래로 창릉신도시 개발이 확정되면서 매입 수요도 커지고 있다.

대구 ‘우방아이유쉘’은 6월 말 기준 분양률이 벌써 100%에 달한다. 후순위 엑시트 분양률은 70%대 초반 수준에 불과한 점을 감안하면 투자금 회수 가능성은 높다. 근교에 화원역(대구지하철 1호선)을 필두로 이마트, 홈플러스, 롯데시네마, CGV 등이 위치한다.

골든브릿지자산운용은 신규 펀드 수익률로 4%대 초반(IRR 기준)을 제시했다. 짧은 운용 기간을 감안하면 수익률 면에서 상품성이 높다는 판단이다. 다만 만기 전 펀드가 투자하는 대출이 전부 또는 일부 조기상환되면 예상 기대수익률을 하회할 가능성이 열려있다.

업계 관계자는 “단일 펀드로 한 곳의 PF를 담는 경우가 많은데 골든브릿지자산운용은 묶어서 상품화했다”며 “일종의 분산투자 효과가 있다”고 말했다. 이어 “고양 원흥지구라는 입지와 대구 달서구 사업 분양률 등을 감안하면 리스크는 높지 않다”고 덧붙였다.

골든브릿지자산운용은 20년 업력의 운용사로 자산은 1조원에 달한다. 월드에셋투자자문으로 시작해 뉴스테이트자산운용 등의 상호를 거쳐 2004년 현재 이름으로 변화했다. 2016년 대치동 스타강사 여상진씨가 보유한 학원법인 티에스오비가 최대주주에 올랐다.
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