이 기사는 2021년 10월 01일 08시28분 thebell에 표출된 기사입니다

강성부 KCGI대표가 최대주주로 나선 케이글로벌자산운용이 첫 번째 실물부동산 투자에 성공했다. 7500평 규모의 마곡나루 신축 오피스빌딩으로 연말까지 임대율을 90%로 끌어올린다는 목표다. 경쟁사였던 대형 자산운용사 네 곳을 제치고 우선협상대상자가 됐다.

1일 금융투자업계에 따르면 케이글로벌자산운용은 9월말 마곡나루역 인근 대형 오피스빌딩 매각딜의 우선협상자로 선정됐다. 마곡나루역 1번출구와 인접한 건물이다. 규모는 지상 12층, 지하 6층, 연면적 7455평으로 설계됐다. 올해 연말 준공될 예정이다.

펀드 설정규모는 1500억~1600억원수준이다. 펀드 설정기간은 3년이다. 3년간 임대수익을 쌓은 뒤 매각으로 추가 수익을 노릴 것으로 보인다.

신축 건물로 연말까지 공실률을 10% 이하로 낮춘다는 목표다. 연말까지 90% 이상을 채울 계획이다. 오피스 영역을 전체 임차할 수 있는 기업을 잡은 점이 긍정적인 효과를 냈다. 마곡나루 오피스빌딩의 오피스 지분율은 60% 수준이다. 꼭대기 층인 12층은 루프탑 라운지 레스토랑으로 운영할 계획을 세웠다. 리테일 부문은 입점을 기다리는 기업 중 선별할 예정이다.

임대료는 주변 시세대비 높은 수준이다. 신축건물의 첫 임대인만큼 구축 건물대비 임대료가 높게 책정됐다. 마곡지역에 대한 선호도도 한몫을 했다. 최근 오피스빌딩 부동산 시장의 '핫플레이스'로 꼽히는 판교와 마곡, 성수동 지역에 속해있다는 점도 강점이다.

마곡지역 임대를 노리는 임차인 대비 오피스 공급량은 부족한 상황이다. 마곡지역의 통상적인 임대료는 평당 4만~5만원 정도로 추정된다.

매각 차익은 평당 300만~400만원으로 전망된다. 서울지역 오피스빌딩의 매각가는 평당 2200만원에서 2300만원으로 형성돼 있다. 케이글로벌운용의 매수가를 감안할 때 현 시점에서의 차익만 계산해도 알파수익을 노릴 수 있다.

대형 부동산 자산운용사 4곳을 제치고 따낸 우선협상 선정으로 의미가 깊다. 이번 마곡나루 오피스빌딩 우선협상대상자 선정에는 케이글로벌운용을 포함해 다섯 곳의 자산운용사가 참여했다. 케이글로벌운용을 제외한 네 곳 모두 쟁쟁한 대형 자산운용사였다는 전언이다.

윤재성 대표가 이전부터 쌓아온 인연이 주효했다. 윤 대표는 케이클라비스자산운용 대체투자부문에 몸담다가 올해 케이글로벌운용으로 자리를 옮겼다. 마곡나루 오피스빌딩 건축을 구상하던 2017년부터 연이 닿았다. 한 호텔의 대표인 소유주가 호텔과 리테일용 빌딩 건축계획을 전하며 판매시설만 구분해 소유하는 스트라타(Strata)를 제안했다.

코로나19 사태로 호텔업에 위기가 닥치며 빌딩의 건축목적이 변경됐다. 오피스빌딩으로 분양을 노렸지만 대출규제 탓에 여의치 않았다. 건물 통매각 의지를 굳히면서 전부터 인연을 맺은 케이글로벌운용에도 제안을 했다는 전언이다.

케이글로벌운용의 물류창고 투자도 순항 중이다. 경기 안성시에 위치한 남안성 물류창고와 이천시 부발읍 물류창고 등이다.

남안성 물류창고는 1만2700평 규모로 저온창고와 상온창고를 모두 보유한 복합물류센터다. 케이글로벌운용이 선매입 방식으로 투자한다. 이천시 물류창고도 케이글로벌운용이 선매입하는 방식을 택했다. 매각가는 알려지지 않았지만 인근 지역의 복합물류센터 평당 시세를 고려할 때 경쟁력 있는 가격으로 논의가 마무리됐다.

남안성 물류창고와 이천시 물류창고는 9월 말께 PF 조달을 마무리할 것으로 전망된 바 있다. 두 곳의 물류창고는 모두 허가가 완료돼 10월궈 11월 PF기표(대출실행)가 예정됐다. 내년 초에는 남부터미널에 위치한 '센터포인트 서초'의 딜 클로징이 예정돼 있다.