이 기사는 2021년 11월 19일 13:40 thebell 에 표출된 기사입니다.

IBK투자증권이 인하우스 헤지펀드를 통해 복합물류센터 개발에 투자하는 금융상품을 리테일로 내놨다.

19일 관련 업계에 따르면 IBK투자증권은 ‘IBK투자증권 마블 일반사모투자신탁 제19호’ 투자자를 모집하고 있다. 최소 가입액은 3억원으로 30개월 가량의 만기로 운용되는 펀드다. IBK투자증권은 개인, 법인 등 리테일 고객을 통해 100억원 안팎을 확보한다.

펀드는 상온 및 저온 복합물류센터 개발사업에 투자한다. 구체적으로 개발사업의 토지비, 공사비, 금융비용 등 사업비 목적의 프로젝트파이낸싱(PF)에 자금에 투입된다. 여유자금은 유동성이 풍부한 환매조건부채권(RP) 혹은 예적금 등의 방식으로 관리한다.

IBK투자증권은 고객자금을 PF 사업 중 중순위 트랜치(Tr.B)에 넣는다. 총 200억원 규모로 설정될 예정인 트랜치에 펀드 자금이 절반 가량을 책임지는 셈이다. 리테일 고객은 일종의 PF 대출채권을 인수해 발생하는 이자수익 등으로 원금과 수익금을 돌려받는다.

전체 PF 사업비는 1250억원 규모다. 선순위(Tr.A)가 1000억원 가량을 조달하고 후순위(Tr.C)는 70억원 수준을 마련한다. 선순위 트랜치의 경우 일시인출과 한도인출이 동시에 포함됐다. 세 개 트랜치는 모두 관리형토지신탁 1~3순위 우선수익권을 갖고 있다.

사업지는 부산, 울산, 창원 등 경남권역에 대한 접근성이 상당히 뛰어난 만큼 물류기업들의 거점물류센터로 활용가능하다. 지상8층(창고층 6개층, 사무실 2개층)의 물류센터는 2만4000평 규모 내 부지에 건설되는 만큼 효율적 차량 접근이 가능한 구조로 설계된다.

경상권역 물류 매매 수요가 뛰어난 점은 자산안정성을 높이는 요인이다. 작년 함안홈플러스물류센터, LG전자진해두동물류센터 등의 매매가 이뤄진 후 올해 칠곡저온풀필먼트센터, 경산CJ물류센터, 양산CJ프레시웨이물류센터 등의 매매가 완료 혹은 진행 중이다.

물류센터는 독일의 간판 금융그룹 운용사가 9월 로지필드(시행사)로부터 1400억원대에 인수하는 선매매계약을 맺었다. 매수자는 1200조원 규모 자금을 운용하는 DWS Group(전 도이치자산운용) 자회사로 국내에서도 신림 포도몰, 이천 DPL 물류센터 등을 사들였다.

IBK투자증권은 목표수익률로 연 5%대를 제시했다. 펀드 설정 후 3개월 단위로 이익금을 지급한다. 최소 가입액은 3억원을 원금으로 가정하면 만기 시점 회수금은 3억3000만원대 수준이다. PF 차주의 대출금 조기 상환이 진행되면 최종 수익금은 달라진다.

업계 관계자는 “물류센터란 점에서 매매 진행 시 강점이 많을 것”이라며 “당장 물류센터 수요가 많은 지역에 위치하기 때문에 안정적 임대수익과 원금 회수 등에서도 리스크는 낮은 편”이라고 말했다. 이어 “수익률을 감안하면 상품성은 유효하다”고 덧붙였다.