이 기사는 2021년 11월 23일 16:07 thebell 에 표출된 기사입니다.

코레이트자산운용이 부산 민락동 소재 오피스텔(헤링턴타워광안디오션) PF 물량을 리테일 금융상품(사모펀드)으로 내놨다.

23일 관련 업계에 따르면 코레이트자산운용은 증권사 리테일을 통해 ‘코레이트부산민락동일반사모투자신탁’ 투자자를 모으고 있다.

모집액은 60억원으로 신탁계약기간은 14개월이다. 만기는 조기상환, 연장이 가능한 구조다. 분기 결산으로 이익분배금을 지급한다.

코레이트자산운용 펀드는 부산시 민락동 오피스텔 개발사업(부산시 수영구 민락동 181-169외 11필지)에 투자한다. PF 중순위 대출채권이 인수자산이다. 해당 오피스텔은 지하 2층~지상 19층 규모로 500호실 이상으로 건축된다. 근린생활시설도 일부 포함됐다.

PF 전체 사업비는 1100억원 안팎이다. 대주단은 선순위(트랜치A)와 중순쉬(트랜치B), 후순위(트랜치C) 등으로 규모는 950억원, 130억원, 40억원이다. 선순위는 DB손해보험, 흥국화재, 신한캐피탈, 신항생명 등이 참여하고 후순위엔 한국자산캐피탈 등이 들어간다.

개발사업은 아시아신탁이 분양관리신탁사로 참여한다. 운용사, 증권사 등이 주주인 부산민락PFV홀딩스가 시행, 효성중공업은 시공을 맡는다. 시공사는 책임준공 및 미이행시 채무인수)도 병행한다. PF 대출은 지난해 2월 기표가 완료된 후 공사가 바로 시작됐다.

입지는 광안리해수욕장 동측의 민락수변로에 접한 준주거지역이다. 광안대교, 남해바다영구조망권 확보가 가능한 동시에 광안생활권, 센텀생활권의 배후지다. 동측으로 2000세대의 대규모주거단지 개발이 진행중인 만큼 부산의 신주거타운으로 각광받고 있다.

원리금상환의 주요 재원인 분양률은 80%를 상회하는 것으로 전해진다. 선순위 분양률이 50%대 후반, 중순위와 후순위가 60%대 중후반인 점을 감안하면 이를 훌쩍 상회한다. 준공 시점 할인분양 등의 여력을 감안하면 투자금 회수에 어려움은 없을 것으로 보인다.

코레이트자산운용은 목표수익률로 4%대 중반을 제시했다. 최소가입액인 3억원을 가정하면 만기 시점 회수금은 3억1500만원 수준으로 추산된다. 선순위보다 대출금리가 높고 후순위보다는 낮지만 수익률 측면에서는 선순위보다 높고 후순위보다 낮다.

업계 관계자는 “기표가 완료되고 개발사업이 진행 중인 대출채권”이라며 “사업적 리스크는 낮고 보험사 캐피탈 등의 심사를 거친 투자상품”이라고 말했다. 이어 “현재 분양률을 감안해도 4%대 중반 수익률이라면 펀드의 상품매력은 나쁘지 않을 것”이라고 덧붙였다.