이 기사는 2021년 11월 24일 13:21 thebell 에 표출된 기사입니다.

최근 기후 변화의 영향을 절실히 체감하고 있다. 코로나19라는 감염병은 물론이고, 전례 없는 산불 피해를 입은 미국뿐 아니라 유럽, 한국에서도 환경 오염에 따른 기후 변화로 폭우가 이어졌다. 문제는 현재 노력을 기울이지 않으면 기후 변화가 더욱 극심해질 것이라는 점이다.

지난해 10월 18일, 2050 탄소중립위원회 제2차 전체회의가 개최됐다. 탄소중립(net-zero)을 달성하고자 각 부문별 여러 제안이 나왔다. 건물·수송 부문에서는 건축물의 에너지 효율을 향상(제로 에너지 건축물, 그린 리모델링 등)시키고, 무공해차 보급을 최소 85% 이상으로 확대하며, 대중 교통 및 개인 모빌리티 이용을 확대하고, 친환경 해운으로 전환하기로 했다.

특히 2030 국가 온실가스 감축 목표로는 △제로에너지 건축 활성화 유도 △에너지 고효율 기기 보급 △스마트 에너지 관리 등을 통해 2018년(5210만톤)보다 32.8% 감축(2030년 3500만톤)하는 방안이 제안됐다.

기후 변화가 광범위하게 영향을 끼치고 있지만 다양한 자산군 가운데 부동산에 미치는 영향이 가장 막대하고 직접적이다. 기후 변화의 주범은 이산화탄소고 건물은 이산화탄소를 가장 많이 배출하는 주범이기 때문이다. UN에 따르면 지구상 모든 건물은 전세계 에너지의 40%, 물의 25%, 자원의 40%, 전기의 60%를 소모한다.

또한 건물은 탄소 배출량의 28%를 차지한다. 부동산이 기후 변화의 주요 요인이면서 기후 변화는 다시 부동산 시장에 악영향을 미친다. 대표적인 게 이상 기후 현상 반복에 따른 부동산과 인프라의 유지 비용 증가다. 건물이 가장 많은 에너지를 소비하는 주체고 환경 변화의 영향을 가장 많이 받기에 건물을 효율적으로 짓고 투자해야 하는 건 지극히 당연하다.

탄소 감축은 결국 'ESG' 경영으로 연결된다. ESG는 환경(Environment), 사회적 책임(Social responsibility), 지배구조(Governance) 등 기업이나 비즈니스의 사회적 가치를 측정하는 요소다. 비재무적 요소였던 ESG가 기업과 자산의 손익에도 영향을 끼치기 시작했다. 최근 주요 기업의 신용평가 기관들이 ESG를 핵심 요소로 고려하기 시작하면서 ESG는 기업의 생사를 결정하는 키워드가 됐다.

2014년 18조 달러였던 글로벌 ESG 투자 규모는 2030년 100조 달러에 달할 것으로 전망된다. ESG 투자의 대부분은 주식과 채권 등 전통 자산이 차지한다. 부동산의 비율은 3%에 불과하다. 하지만 부동산 자산군에서도 ESG 요구가 거세지고 있다.

ESG 투자가 늘고 있는 가장 분명한 이유는 ESG 투자가 가져다주는 사회적 이점뿐 아니라 경제적 이점도 증명되고 있기 때문이다. ESG 투자를 앞서 시행하고 있는 국가들에서 환경 친화적 건물은 임대료가 더 높고 노후화 속도는 더 느렸으며 임차인 만족도는 더 높은 것으로 나타났다.

유럽 기반의 부동산 운용사를 대상으로 2016년 ULI(Urban Land Institute)가 실시한 조사에 따르면 기후 변화가 부동산에 미치는 영향은 비환경적 부동산에 대한 패널티, 비용 증가, 그린 건축물의 프리미엄 등이 꼽혔다. 모두 부동산 가치를 결정짓는 경제적 요소들이다. 대부분의 국가가 환경 규제를 강화하고 임차인과 투자자의 요구도 이를 따라가면서 부동산 소유주나 운용사는 환경 성과를 점점 비즈니스 전략의 하나로 편입할 수밖에 없다.

국내에서 부동산 투자시 ESG 경영을 고려하는 게 아직은 흔하지 않다. 하지만 선도적으로 대응하는 기관과 기업을 시작으로 점진적으로 확대될 게 분명하다.

물론 자산 유형별로 특성이 다르기 때문에 동일한 측정 지표를 적용하는 건 어려울 수 있다. 동시에 이런 측정 지표로 부동산의 가치를 산정하는 데 현실적 어려움이 있다. ESG 경영이 단기적 이벤트에 불과하며 아직 국내에는 많은 데이터가 존재하지도 않는다. 이 때문에 과연 부동산 가치를 산정하는 데 얼마나 영향을 미칠지 의문스럽기도 하다.

그러나 ESG 경영은 부동산 투자자에게도 더 이상 피할 수 없는 선택이 됐다. 이미 기술한 약점을 보완하려면 ESG 선진국의 동향을 통해 충분히 선행 학습을 하면서 관련 데이터를 구축하고 활용하는 게 필요하다.

동시에 건물의 디지털화를 추진해야 할 것으로 보인다. 개별 건물이 소비하는 에너지, 탄소 배출량 등이 정확하게 측정돼야 감축을 논의할 수 있다. 나아가 효과적인 관리가 가능하다. 이는 분명 국내 부동산 시장을 한 단계 성숙하게 만드는 계기로도 연결될 것이다.