이 기사는 2021년 12월 03일 16:01 thebell 에 표출된 기사입니다.

차입형 토지신탁을 취급하는 부동산신탁사 가운데 한국토지신탁과 무궁화신탁의 잠재위험이 업계 평균대비 높다는 지적이 제기됐다. 부동산 경기가 하강 반전시 비수도권 사업장을 중심으로 위험 노출도가 클 것으로 전망됐다.

3일 나이스신용평가에 따르면 한국토지신탁과 무궁화신탁의 자기자본 대비 잔여사업비가 4~5배 수준으로 차입형 토지신탁을 영위하는 6개사 합산평균(2.9배)보다 높은 것으로 나타났다. 분양대금이 회수되지 않을 경우 잔여사업비가 많을수록 유동성 부담이 크다고 본 것이다.

비수도권 사업장을 놓고 볼때 자기자본 대비 잔여사업비 비중은 한국토지신탁이 3.2배, 무궁화신탁이 2.5배로 나타났다. 모두 업계 평균 1.8배를 상회했다.

실질적으로 잔여사업비가 신탁계정대로 모두 전환될 가능성은 희박하지만 업계 평균보다 높다는 점에서 주의가 필요하다고 해석했다. 신탁계정대 규모 자체는 전반적으로 감소해 자기자본 대비 신탁계정대 비율은 평균 0.5배 수준을 넘지 않았다.


신탁사별로 비수도권 사업장 비중은 코람코자산신탁과 우리자산신탁이 80%대로 높았다. 한국토지신탁이 70% 비중을 차지했고, 무궁화신탁과 코리아신탁이 60%대로 상대적으로 고르게 사업장이 분포됐다.

차입형 토지신탁은 부동산 신탁사의 수익 다각화 노력으로 전체 비중은 크게 줄어든 편이다. 수탁고는 2018년부터 정체되기 시작하다가 지난해 지방 부동산 경기 반등 덕에 착공물량이 증가했다. 올해 차입형 수탁고는 다시 증가세를 보였다.


나이스신용평가는 지난해와 올해까지 부동산 경기 호조로 신탁사가 상당한 수익을 올렸지만 비수도권 사업장을 중심으로 경기가 후퇴기로 진입할 수 있다고 경고했다. 매수우위를 보였던 대구광역시와 세종시 등을 포함해 중단기적으로 주택공급이 늘어나는 지역의 하강 반전 가능성이 높다고 예상했다.

실수요 외에 투자수요로 상승한 지역의 경우 시중금리 상승과 대출규제가 겹쳐 유동성 감소 여파가 클 것이라는 지적이다. 인구감소 지역의 경우 근본적인 유효수요가 감소하고 있기 때문에 지방 주택경기 하강 가능성은 더 높다고 내다봤다.

부동산신탁사는 올해 수익성과 재무안정성이 모두 개선되는 모습을 보였다. 금융투자업규정 내 자산건전성 분류기준이 지난해 강화됐음에도 불구하고 자산건전성 지표가 오히려 개선된 셈이다.

올해 영업수익 규모는 역대 최고 수준을 달성할 것으로 예상되고 있다. 본업이었던 토지신탁 수익 비중이 50%대로 떨어지고 리츠(REITs) 수수료 수익을 늘리면서 포트폴리오가 다변화된 특징을 나타냈다.

부동산 경기 호조로 분양실적이 부진했던 사업장도 미분양 물량이 상당부분 해소됐다. 요주의 및 고정이하자산 규모와 비중이 전년대비 모두 개선됐다.

토지신탁 리스크에 대비하는 차원에서 신탁사는 리츠 외에 도시정비사업에도 적극 진출하고 있다. 한국토지신탁이 업계 가장 많은 규모의 도시정비 사업장을 확보한 것으로 나타났다. 무궁화신탁, KB부동산신탁, 코리아신탁, 코람코자산신탁, 우리자산신탁 순으로 사업장을 확보했다.