이 기사는 2022년 04월 27일 06:54 thebell 에 표출된 기사입니다.

최근 곳곳에서 미분양 사례가 나오며 건설사들의 걱정이 커지고 있다. 지난달 서울에서는 2년 만에 미분양주택이 세자릿수로 올라섰다.

이 가운데 정부가 기본형건축비와 표준형건축비 인상을 검토에 나서자 우려가 보다 커지고 있다. 건축비와 함께 분양가가 오르면서 분양 시장이 더욱 침체될 것이란 관측 때문이다.

◇분양가격 상승 '부채질'하는 건축비 인상

27일 업계에 따르면 정부는 원자재 가격 추이를 보고 이르면 6월 기본형건축비를 인상할 예정이다. 국토교통부 관계자는 "6월 1일 이후 주요 원자재 가격이 15% 이상 오를 경우 (기본형건축비) 조정 고시를 검토할 계획"이라고 밝혔다.

기본형건축비는 분양가상한제 적용 지역의 분양가격을 책정하는 기준이다. 건축비가 오르면 서울과 수도권 대부분 지역과 지방 중소도시를 포함한 광역시 아파트 분양가 상승을 피할 수 없게 된다.


국토부는 3월 1일과 9월 15일을 기준으로 매년 두 차례 기본형건축비를 정기 고시하고 있다. 지난달 이미 정기 고시를 통해 기본형 건축비를 작년 9월 대비 2.64% 올렸다.

하지만 원자재값 상승세가 잦아들 기미가 보이지 않으면서 추가 인상 가능성이 제기됐다. 관련 규정에 따라 정기 고시 이후 3개월이 지난 6월에 비정기 조정 고시가 이뤄질 가능성이 높게 점쳐진다. 인상폭은 2~3% 내외가 될 것으로 예상된다.

여기에 2016년 5% 인상 이후 동결해 온 표준형건축비 인상 가능성도 높아진 상황이다. 기본형건축비가 분양가상한제 지역 민간분양아파트에 적용된다면 표준형건축비는 공공임대주택에 적용된다.

앞서 국토교통부는 '공공건설임대주택 표준건축비 개선방안 연구' 용역을 통해 표준형 건축비를 15% 내외 올릴 것을 기획재정부에 건의했다. 업계에 따르면 정부는 현재 인상폭을 조율 중인 것으로 알려졌다.

건축비 상승이 임대가격에 반영된다고 해서 분양가격에 영향이 없는 건 아니다. 법정건축비가 오르면 분양가상한제를 피해 간 지역의 분양가격 상승 역시 부추길 수 있기 때문이다.

◇공급 과잉 상태, 지방 분양 시장 먼저 타격

건축비 인상은 자잿값 인상 필요성을 강조해 온 업계의 요구를 받아들인 것으로 볼 수 있다. 하지만 일각에선 분양가 상승이 주택 구매 수요를 끌어 내리면서 미분양 사태를 키울 수 있다는 걱정도 나온다.

한 10대 건설사 관계자는 "기초 공사비 2%대 인상은 원자재 가격 급등 상황을 극복할 수 있는 수준이 아니다"라고 평가하면서 "오히려 미분양으로 속앓이하는 건설사가 많아지고 있는 상황에서 분양가 상승 여파가 더 클 수 있다"고 말했다.

실제 최근 지방을 중심으로 확대됐던 미분양 불씨가 수도권에도 옮겨 붙은 상황이다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 민간분양 단지 가운데 총 180가구가 미분양됐다. 1월 47가구, 2월 47가구에 비해 약 4배가량 늘어난 수준이다. 서울 미분양 물량이 세자릿수로 증가한 건 2020년 2월 112가구를 기록한 이후 25개월 만이다.

도시형생활주택 계약 부진의 영향이 컸다. 현대건설이 동대문구 용두동 일대에서 분양한 '힐스테이트 청량리 메트로블'에서 133가구가 미분양으로 쌓였다. 공공임대 75가구를 제외한 213가구 중 62% 규모다. 이외에 강동구 길동 '경지아리움' 32가구, 천호동 '현진리버파크' 9가구, 광진구 자양동 '자양호반써밋' 3가구 등이 미분양으로 남았다.

지방의 상황은 더 심각하다. 국토교통부 통계누리 자료에 따르면 올해 1월과 2월 전국에서 각각 2만1727가구, 2만5254가구가 미분양된 것으로 집계됐다. 지난해 월별 미분양가구 수는 2만가구를 넘긴 적이 없다. 올해 들어 분양시장이 악화하고 있다는 의미다.

특히 대구와 경북 지역에서 미분양 물량이 빠르게 증가하고 있다. 대구의 올 1월 미분양주택은 3678가구였다. 2월에는 4561가구로 한 달 새 24% 늘었다. 경북은 1월 5227가구에서 2월 6552가구로 25% 증가했다.

한국건설산업연구원 박철한 연구원은 "수도권 내 분양가상한제 지역의 경우 분양가가 시세보다 여전히 싸기 때문에 건축비 상승 영향은 미미할 수 있다"고 말했다. "다만 지방은 주택 과잉 공급 상태였다"면서 "분양가가 오르면 지금보다 시장이 침체될 수 있다"고 설명했다.