이 기사는 2022년 06월 17일 11:21 thebell 에 표출된 기사입니다.

포스코그룹이 인천 송도에 위치한 18홀 회원제 골프장 잭니클라우스GC를 역대 최고가로 인수한다. 취·등록세 등을 포함한 실제 홀당 인수가는 기존 최고가를 2배 가까이 웃도는 180억원 수준에 이를 전망이다. 시장 예상을 크게 뛰어넘는 가격 탓에 용도변경을 통한 개발 가능성이 제기되지만 특혜 논란 등을 고려하면 현실성이 낮다는 게 업계의 중론이다.

17일 투자업계에 따르면 포스코그룹 부동산 관리 계열사인 포스코O&M은 14일 이사회를 열고 잭니클라우스GC 인수를 결정했다. 인수 구조는 2350억원 규모의 회원권 보증금 채무를 승계하고 700억원을 소유주인 송도국제도시개발유한회사(NSIC)에 지급하는 방식이다.

총 인수대금은 3050억원 규모로 홀당 인수가는 169억4000만원 가량이다. 이는 지난해 3월 이뤄진 기존 최고가 거래였던 경기 이천 사우스스프링스CC의 홀당 95억6000만원보다 77.2% 높은 수준이다.

다만 골프장을 인수하는 과정에서 취·등록세 150억원 가량이 발생해 포스코그룹이 실제로 지출하는 비용은 3200억원에 이를 것으로 업계는 보고 있다. 이 경우 홀당 실제 인수가격은 177억8000만원에 달하게 된다.

업계에서는 도심지에 위치한 최고급 골프장이라는 점을 고려해도 가격이 너무 높다는 의견이 나오고 있다. 잭니클라우스GC는 회원제로 운영되며 연간 100억원 안팎의 영업손실을 내왔다. 코로나19 종식에 따른 국내 골프장 이용자 감소, 코스 관리 비용 등을 고려하면 퍼블릭 전환에 따른 운영 수익도 기대치를 밑돌 수 있다는 분석이다.

게다가 골프장 내에 있는 빌라용 택지도 지난해 말 이미 NSIC에서 모두 분양을 마친 상황이라 운영 수익 외에 별도 업사이드를 기대할 수 없다는 점도 문제다. 사우스스프링스CC의 경우 대규모 유휴 부지를 갖추고 있다는 점에서 홀당 실제 인수가격은 거래가격보다 낮다는 평가를 받았다.

포스코O&M은 공시를 통해 인수 효과로 골프장 운영 역량 확보를 들고 있다. 하지만 앞서 언급한 부분들을 고려하면 골프장 운영과 이에 따른 마케팅 효과만으로는 역대 최고가를 크게 경신한 대규모 투자가 효율적으로 이뤄졌다고 보기는 어렵다는 게 업계의 중론이다.

일각에서 골프장 용도변경 추진 가능성이 꾸준히 제기되는 것도 이러한 부분과 연관돼 있다. 잭니클라우스GC는 송도 신도시 내에 자리잡고 있기 때문에 주거시설로 개발될 경우 대규모 이익이 발생할 수 있다. 실제로 잭니클라우스GC가 들어설 때부터 용도변경을 통한 개발 가능성이 부동산업계에서는 심심찮게 거론됐던 것으로 전해진다.

문제는 이러한 용도변경이 추진될 경우 특혜 논란이 일어날 수 있다는 점이다. 국내 신도시 중 용도변경을 통해 주거시설로 개발된 민간 골프장 사례는 없는 것으로 알려져 있다. 위례신도시 개발 당시 주거시설로 바뀐 남성대CC는 국방부 골프장이었다. ‘국민기업’으로 불리는 포스코그룹 입장에서는 용도변경 가능성이 언급되는 것 자체가 상당한 부담이 될 수도 있다.

다만 업계에서는 주거시설보다 공익적 목적이 강한 시설이라면 용도변경이 이뤄질 수 있다는 관측도 나온다. 지방자치단체장 교체와 지주사 설립에 따른 포스코의 투자 의지가 맞물린 이 시점에 뜻밖의 합의점이 나올 수도 있다는 설명이다.

투자업계의 한 관계자는 “역대 인천시장은 글로벌캠퍼스, 연세대학교 등 송도 신도시 내 시설 유치를 주요 성과로 내세워왔다”며 “새 인천시장도 이러한 성과가 필요하다는 점을 고려하면 골프장보다 접근성이 높은 놀이공원 등으로 용도변경은 가능할 수 있다고 본다”고 말했다.