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부동산 투자 시장은 견고했다. 주식시장 부진과 금리인상 여파에도 불구하고 부동산 펀드에 자금이 몰리며 설정액이 역대 최고치를 경신했다. 업계 최상위 포식자인 이지스자산운용은 경쟁자 없는 독주 체제를 구축했다.

17일 더벨 부동산펀드 리그테이블에 따르면 2022년 상반기 기준 국내 운용사의 공·사모 부동산 펀드 설정액은 132조6116억원으로 사상 최고치를 기록했다. 전년말(124조3824억원)과 비교해도 8조원(6.61%) 증가한 수치다. 지난해에는 실물 부동산 거래가 활발했다면, 올해는 블라인드 펀드가 상당 비중을 차지한 것으로 나타났다.

업계 관계자는 “올해 금리 상승 여파와 신축 오피스 공급 감소, 매물 잠김 등의 영향으로 실물 거래가 전년 대비 소폭 감소했다”며 “연기금 등 기관이 장기 블라인드 펀드를 선호하는데 현재보다 미래 캡레이트(부동산 매입금 대비 순수익률) 상승 여력에 초점을 맞추기 때문”이라고 설명했다.


◇'나홀로 20조' 이지스...상위권 경쟁은 치열

부동산 펀드 시장은 이지스자산운용, 미래에셋자산운용, 삼성SRA자산운용, 마스턴투자운용, 하나대체투자운용이 아성을 수년간 유지해왔다. 특히 이지스운용은 실물 부동산에서, 삼성SRA운용은 블라인드 펀드에서 강점을 보이며 최상위권을 지켜왔다. 미래에셋운용과 하나대체운용도 틈틈이 굵직한 딜을 따내면서 맹추격하고 있다.

이지스운용은 매년 크게 성장하며 적수없는 질주를 이어가고 있다. 상반기 설정액은 18조6102억원으로 2위인 미래에셋운용(8조4314억원)과 두배 이상 격차를 벌렸다. 올해에만 ‘이지스부동산론1·2호’(각 2211억원), ‘이지스랜드플랫폼1·2호’(각 1000억원) 블라인드 펀드를 설정하며 몸집을 키웠다.

2위부터 5위는 치열한 순위 경쟁을 벌였다. 미래에셋운용은 1조2000억원 규모 실물 부동산 거래(이마트)를 성사시키며 자리를 지켰다. 삼성SRA운용도 반년새 6조4301억원에서 7조7344억원으로 수탁고를 늘리며 미래에셋운용의 뒤를 바짝 추격했다. 6월에만 1조원 규모의 ‘국내PF대출’, ‘국내실물담보대출’, ‘GSF’ 등을 설정하며 블라인드 펀드 강자임을 재확인했다.

하나대체운용은 6년 전까지만 해도 업계 3위(설정액 기준)를 유지했지만, 지난해 삼성SRA운용에 양보한 데 이어 올해 마스턴운용에도 밀려 5위로 떨어졌다. 작년 300억원 미미한 차이를 보인 마스턴운용과 하나대체운용은 상반기 6조8961억원, 5조5228억원으로 격차를 벌였다. 마스턴운용은 2020년 처음 10위권으로 진입한 데 2년만에 4위권에 올라서며 상승 가도를 달리고 있다.

신한자산운용은 신한대체투자운용과의 합병으로 부동산 펀드를 이관받으면서 올해 처음으로 7위에 이름을 올렸다. 전체 설정액은 4조7802억원이다. 이외에도 KB자산운용, 키움투자자산운용, 코람코자산운용 등이 상위권에 올라왔다.

◇오피스 매매 최다, 마스턴·하나대체 국내외 거래 선점

실물부동산은 오피스 거래가 두드러졌다. 지난해에는 코로나19 여파로 물류센터가 상당수를 차지했지만 올해 상반기에는 국내 오피스가 눈에 띄었다. 조 단위 거래도 등장했다. 미래에셋운용(이마트), 마스턴투자운용(판교알파리움)이 각각 1조2200억원, 1조221억원에 거래를 마쳤다.

이외에도 에이디에프자산운용(아스터 항동 물류센터), 베스타스자산운용(스마트엘 여주 물류센터), 유진자산운용(리릭), 제이알투자운용(에이프로스퀘어) 등이 다양한 운용사들이 활발히 참여했다.

하나대체운용은 해외, 마스턴운용은 국내 딜 대부분을 선점했다. 하나대체운용은 미국에 위치한 ‘워싱턴GSA’(워싱턴), ‘70 Hudson’(뉴저지), ‘Shoreline Square’l(LA) 등 오피스 빌딩 세 건을 매입했다. 마스턴운용은 판교알파리움(경기도 성남) 이외에도 ‘M타워’(경기도 성남), ‘순화타워’(서울시 중구) 등을 사들였다.

블라인드 부문에서는 전통 강자인 삼성SRA운용이 광폭 행보를 보였다. 국내에서 유일하게 1조원 규모 블라인드 펀드를 조성하며 최상위를 모두 휩쓸었다.

이외에도 도심 재정비 사업에 투자하는 신한운용의 ‘신한코어부동산론II’, 웨스트게이트타워를 담은 이지스운용의 ‘이지스부동산론1호’, 영등포 개발사업 펀드인 KB운용의 ‘KB코어블라인드2호’ 등이 상반기 신규 설정됐다.

◇판매사 미래에셋증권·사무관리 신한아이타스 1위 견고

부동산 펀드 설정액이 최고치를 기록하면서 판매사들의 잔고도 동반 증가했다. 지난해 말 1위를 차지한 미래에셋증권은 13조6297억원으로 여전히 자리를 지켰다. 이어 한화투자증권(12조2794억원), KB증권(9조6573억원), NH투자증권(8조4414억원), 한국투자증권(6조5897억원)으로 5위권까지 순위 변동은 없었다.

지난해 15위를 기록했던 하이투자증권은 9위로 급상승했다. 잔고 증가액도 1조9461억원으로 판매사 중 가장 큰 것으로 나타났다. 이어 미래에셋증권(1조114억원), 이베스트투자증권(7114억원), 흥국증권(6917억원), 한국투자증권(6595억원), 다올투자증권(5924억원)도 판매 잔고를 늘리며 외형 확장에 나섰다.

반면 신한금융투자는 같은 기간 1777억원이 감소한 것으로 집계됐다. NH투자증권과 키움증권도 반년새 잔고가 각각 1324억원, 600억원 줄어들었다.

사무수탁사는 신한아이타스(34조9102억원)가 변함없이 최상위권을 지켰다. 이어 국민은행(26조8506억원), 하나펀드서비스(24조4908억원), 한국펀드파트너스(17조612억원), 우리펀드서비스(15조855억원) 등이 뒤를 이었다. 특히 신한아이타스와 한국펀드파트너스는 각각 약 4조원, 2조원 잔고를 늘리면서 괄목할 성과를 거뒀다.

2020년 8월 업계 최초로 시도된 더벨 부동산리그테이블은 상·하반기 기준으로 작성된다. 운용사 등 및 펀드별 설정액 변화는 금융투자협회 통계를 기준으로 객관성을 담보했다. 이외 국내외 블라인드펀드와 실물부동산 자료는 부동산펀드 설정액 상위 30개 운용사의 전수조사를 토대로 작성된 후, 20년 이상의 오랜 경험과 노하우를 쌓아온 국내외 부동산 투자 전문가 자문단의 감수 과정을 최종적으로 거친다.

(자문위원단: 강영구 이지스운용 대표, 김종민 마스턴운용 대표, 박형석 코람코운용 대표, 신준현 메리츠대체운용 대표. 가나다 순)