이 기사는 2022년 08월 22일 15:28 thebell 에 표출된 기사입니다.

말도 많고 탈도 많은 서울 강동구 둔촌주공 재건축 사업이 좀처럼 탈출구를 찾지 못하고 있다. 이번에는 조합이 대주단으로부터 '대출 연장 불가'를 통보를 받으면서 새로운 국면을 맞이했다.

조합은 대주단을 새로 구성해 리파이낸싱(재융자)에 나설 생각인데 대다수 주요 금융사가 이미 기존 대주단에 참여 중이란 게 걸림돌이다. 대출 자체가 완전히 꼬이는 게 아니냐는 시각도 있다.

다만 NH농협은행 등 기존 대주들 중 사업 참여에 긍정적인 태도를 보이고 있는 곳도 다수여서 리파이낸싱이 완전히 무산될 위기는 아니란 시각도 있다. 금리 올리기 기싸움으로 봐야 한다는 평가도 나온다.

22일 업계에 따르면 NH농협은행 등 24개 대주단은 최종 의견을 취합한 후 조합과 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)의 기한연장 요구를 거부했다.

대주단 중 규모가 가장 큰 NH농협은행은 16일 일부 대주의 기한연장 반대의사를 확인하고 설득에 나섰지만 동의를 얻지 못했다. 조합과 시공사업단이 앞서 11월 공사재개를 위한 최종합의문에 서명하면서 대출 기한연장에 청신호가 켜졌다가 최종 불발된 상황이다.

기존 대출은 대주단 전원이 합의하지 않으면 기한연장이 불가능한 구조로 짜여 있다. 조합은 24개 대주 중 한 곳이라도 기한 연장에 동의하지 않으면 만기일에 7000억원의 대출금을 상환해야 한다. 대출금 만기 상환일은 하루 뒤인 23일이다.

최초 사업비와 이주비 대출을 실행한 대주단은 NH농협은행과 △국민은행 △신한은행 △하나은행 △우리은행 △IBK기업은행 △중국건설은행 △교보생명 △농협생명 △동양생명 △새마을금고 △신협중앙회 △NH농협캐피탈 △IBK캐피탈 △농협상호금융 등 24개사다. 각 대주의 대출 규모는 많게는 800억원, 적게는 7억원 수준이다.

일부 소액 대주단은 대출만기일 등 상환일정 조정에 반대표를 행사했다. 금리 인상과 유치권 행사, 원자재값 상승 등 사업 리스크를 이유로 기한 연장에 동의할 명분이 적었던 것으로 풀이된다.

특히 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장이 캐피탈사와 증권사를 중심으로 위험성이 높아진 상황이다. 건설 경기 악화와 함께 금리 인상, 원자재값 상승, 부동산 매수심리 위축 등이 겹치면서 유동화증권 시장 금리도 상승하는 추세다.

이복현 금감원장이 취임 후 금융기관을 중심으로 'PF 경고장'을 날린 점도 악재로 작용하고 있다. 특히 이 원장은 부동산 PF에 대한 사업성을 두고 우발채무 관리를 강조했다. 금감원은 은행, 증권사, 캐피탈, 저축은행, 신탁사 등이 보유한 부동산 익스포저(위험노출액)를 집중 검사 중인 것으로 알려졌다.

이런 시장 환경 속에서 둔촌주공 조합은 NH농협은행 등 대형 금융기관으로부터 새로운 대출을 끌어온다는 계획이다. 앞서 대출 기한 연장에 찬성표를 던진 금융사를 중심으로 새롭게 대주단을 꾸리겠다는 생각으로 보인다.

조합 관계자는 "대형 대주단이 기한 연장을 두고 논의를 거쳤지만 결론적으로 합의에 이르지 못했다"며 "자산유동화 전자단기사채(ABSTB) 정상적으로 발행해 급한 자금을 보충하고 분양일정에 따라 자금 조달을 마쳐 사업을 정상화할 것"이라고 설명했다.

조합은 시공사업단 보증을 전제로 ABSTB를 발행해 일부 자금을 조달하고 새로운 대주단을 구성해 리파이낸싱을 추진한다는 계획을 세웠다. 증권발행사는 BNK투자증권과 한국투자증권, SK증권, 부국증권, 키움증권이다.

ABSTB 발행 후 11월 공사를 재개하고 12월 관리총회공고를 내고 내년 1월 일반분양을 실시할 예정이다. 3월께 대금이 입급되면 자금 조달에 숨통이 트일 것으로 보인다.

대주단 관계자는 "기한연장 여부는 전원 합의체 방식으로 결정되기 때문에 논의 끝에 최종 무산됐다"며 "신규 대출은 시장 상황과 금리 등을 반영해 구조를 새로 짜야 하지만 아직까지 결정된 바 없다"고 말했다.