이 기사는 2022년 10월 25일 15:52 thebell 에 표출된 기사입니다.

삼성그룹의 첫 상장리츠가 될 삼성에프엔리츠가 국토교통부로부터 본인가를 획득했다. 내년 초 증시 입성을 목표하고 있다. 그룹 자산을 유동화하는 스폰서 리츠에 대한 시장의 우려가 커진 상태여서 상장 절차가 무난하게 이뤄질 지 미지수다. 다만 삼성에프엔리츠는 부동산 전문 자산운용사를 AMC로 두고 있고 또 우량 자산을 기반으로 하고 있다는 점이 눈길을 끈다.

25일 리츠업계에 따르면 삼성SRA자산운용의 삼성에프엔리츠가 최근 국토교통부로부터 영업인가를 받았다. 지난 9월 영업인가 신청서를 제출한 지 약 한 달 만이다.

내년 초 증시 입성을 목표로 기관투자자 모집에 한창이었다. 연내 프리 IPO를 통해 최대 2660억원을 조달한다는 계획을 세웠다. 국토교통부로부터 영업인가를 받으면서 상장 작업에 속도가 붙을 전망이다.

삼성에프엔리츠는 삼성그룹 금융계열사를 묶은 '삼성파이낸셜네트워크'를 스폰서로 두고 있다. 삼성SRA자산운용은 삼성생명이 100% 지분을 갖고 있다. 기초 자산 역시 삼성생명이 보유 중인 자산으로 삼았다. 삼성파이낸셜네트워크에는 삼성생명, 삼성화재, 삼성증권, 삼성SRA자산운용 등이 포함돼 있다.

문제는 스폰서 리츠에 대한 투자 심리가 악화한 상황이란 점이다. 스폰서 리츠는 그룹 자산을 딜 파이프라인으로 갖고 있다. 한화리츠, SK리츠, 롯데리츠 등이 해당한다. 그룹 내에서 소화하기 어려운 자산을 넘기거나 자산 유동화 등을 활용하는 수단이 되고 있다.

이 중 한화리츠와 삼성에프엔리츠는 보험사 자본 확충 목적으로 리츠를 통한 자산 유동화를 추진한 사례다. 내년부터 국제회계기준(IFRS17)과 새로운 지급여력제도(K-ICS)가 도입되면 보험사가 직접 보유한 부동산 자산의 건전성 부담이 커지게 되는 탓이다. 또 부동산 투자 위험에 대비해 준비해야 하는 자금도 늘어나게 된다.

삼성에프엔리츠는 운용사를 자산관리회사(AMC) 삼성SRA자산운용을 두고 있다는 점에서 전문성을 갖췄다는 평가를 받고 있다. 삼성SRA자산운용은 부동산 운용사 중 업계 최상위권 자리를 지키고 있다. 리츠 상장을 위해 AMC를 설립한 다른 스폰서 리츠들과의 차이점이다.

특히 부동산 블라인드 펀드 운용에 강점을 갖고 있다. 더벨이 올 상반기 기준으로 집계한 부동산펀드 리그테이블에 따르면 삼성SRA자산운용은 상반기에만 국내외 블라인드펀드 5종을 출시했다. 총 약정액 3조6500억원에 이른다. 운용 중인 사모 부동산 펀드는 40여개 수준이다.

또한 우량자산을 기반으로 하고 있다. 삼성에프엔리츠의 기초자산은 삼성생명이 보유한 '삼성생명 대치타워'와 '태평로 에스원빌딩'이다. 두 오피스 모두 GBD, CBD 중심에 위치해 있다. 삼성 계열사를 주요 임차인으로 둔 우량 자산으로 평가받는다.

삼성생명 대치타워는 서울 강남구 대치동에 위치했다. 연면적 1만3700평, 지하 6층~지상 20층 규모 오피스다. 자산 가격은 5500억원 수준으로 점쳐진다. 올해 거래가 이뤄진 강남업무지구(GBD) 내 멀티캠퍼스빌딩과 에이플러스에셋타워는 평당 각각 4012만원, 4752만원에 매각된 바 있다.

태평로 에스원빌딩은 서울 중구 순화동 인근에 있다. 삼성생명이 2002년 신축한 오피스다. 연면적 8350평 지하 9층~지상 20층 규모다. 업계에선 에스원빌딩 가격을 2000억원 안팎으로 추정한다.

앞으로 삼성그룹 계열사가 보유한 자산들을 편입해 운용 규모를 키워나갈 계획이다. 업계에선 송파구에 위치한 잠실 빌딩 등을 추가 자산으로 담을 것으로 점치고 있다.