이 기사는 2022년 10월 28일 16:16 thebell 에 표출된 기사입니다.

지금까지 도시개발사업은 임대료 상승과 함께 운영자간 경쟁이 심화된 탓에 젠트리피케이션과 페업률 상승이란 부작용을 낳았다. 유니언플레이스는 이같은 문제를 해결하기 위한 방안으로 딜소싱과 공간기획, 공간운영을 일원화한 '디벨로퍼레이터' 개념을 제시했다. 투자자가 주도했던 기존 방식과 달리 '투자자+운영자' 협력과 지속가능성에 포커스를 뒀다.

박지빈 유니언플레이스 최고브랜드관리자(CBO)(이사·사진)은 28일 '하이엔드 시대, 도시공간 개발전략'이란 주제로 열린 '2022 더벨 디벨로퍼 포럼’에서 '도시공간 비즈니스의 지속가능 모델 '디벨로퍼레이터'에 대해 발표했다.

박 이사는 기존 도시개발의 문제점을 부동산 인플레이션으로 인한 임대료 상승과 과공급이 불러온 젠트리피케이션과 폐업률이라고 진단했다. 투자자와 운영자는 공실률과 폐업률 증가, 수익률 악화 등으로 인해 시장을 떠났고 사회적 비용이 증가했다는 분석이다.

이같은 문제를 해결하기 위해 딜소싱과 공간기획, 공간운영을 일원화한 디벨로퍼레이터 개념을 도입했다.

박 이사는 "디벨로퍼 사업에서 개발과 운영관리를 분리할 경우 지속가능성을 확보할 수 없다는 결론을 내렸다"며 "개발단계부터 MD구성, 설계, 시공을 넘어 운영관리를 아우르는 디벨러퍼레이터가 지속가능성을 높이는 대안이 될 것"이라고 말했다.

그는 "투자자와 운영자가 함께 참여하는 개발계획이 중요하다. 개발자 주도로 사업을 추진하면 운영자가 실제 운영할때 공간 변형이 불가피하고 효율적인 운영도 어렵다"고 분석했다.

유니언플레이스는 지속가능한 도시공간 비즈니스 모델로 디벨로퍼레이터라는 개념을 최초로 제시한 신생 디벨로퍼다. 스스로 도시공간기업을 표방한다. 디벨로퍼레이터는 디벨로퍼와 운영(오퍼레이터) 역할을 병행하는 사업자다.

투자와 운영 사이드에서 조화를 추구했을 뿐만 아니라 사회적 비용도 줄였다. 2018년 12명을 중심으로 설립된 후 5년 만에 정규직 100여명을 고용한 기업으로 성장했다. 특히 95% 이상 청년층을 채용해 청년 일자리 창출에 기여했다.

'유니언타운'은 디벨로퍼레이터 개념을 실현한 건물이다. 단일 건물동으로 구성되지만 수직으로 하나의 타운을 이룬다는 의미을 담았다. 당산 본사를 포함해 서초와 강남, 한남 등 총 4곳에 유니언타운을 세웠다. 선유도점은 연말 개장을 앞두고 있다.

유니언플레이스는 유동인구비율이 높은 서울 부도심 역세권에서 임대율 50% 미만의 저평가된 자산에 밸류애드 전략을 적용했다. 코로나 판데믹 이후 운영성과가 저하된 관광호텔이나 숙박시설을 용도변경하는 방식의 비즈니스 모델도 세웠다.

대표적인 포트폴리오인 유니언타운 강남은 지하1층~지상7층 규모의 건물이다. 지역별 수요를 분석해 △넥스트키친(공유주방) △아울(레스토랑), 트리오드(직영카페) △유니언워크(공유오피스) △조이랜드(어학라운지) 등으로 각 층을 구성했다.

박 이사는 디벨로퍼레이터의 비즈니스 모델에 대해 "투자자는 운영자와 함께 부동산을 매입하고 '테넌트 임프루브먼트(TI·임차인지원책)'을 제공한다"며 "운영자는 설계와 시공, 인테리어 분야에서 사업 경험을 공유하고 PM(건물관리) 수익을 실현한다. 건물 매각시 투자자와 운영자는 시세차익 일부를 공유한다"고 설명했다.

이어 "유니언플레이스의 다음 목표는 연결성을 구축하는 것이다. 사물인터넷과 전용 모바일, 커뮤니티 공간 등 프롭테크 기반을 강화하는게 핵심이다"고 강조했다.