이 기사는 2022년 11월 03일 10:53 thebell 에 표출된 기사입니다.

디벨로퍼 신영그룹은 2004년 법정관리에 들어가 있던 방직기업 대농을 인수했다. 대농의 낡은 공장부지를 전면철거해 복합용도개발(MXD)을 추진했다. 민간 최대 도시개발사업 성공사례 중 하나로 청주 신도시 상권지도를 바꿔놓았다는 평가를 받았다.

지난달 프로젝트금융회사(PFV)를 통해 인수한 전방·일신방직 부지는 18년전 청주 대농지구 복합개발 프로젝트와 많은 면이 닮았다. 방직기업의 공장부지 약 30만㎡를 개발대상으로 삼아 광주 구도심의 변모를 꿈꾸고 있다.

신영은 충청북도 청주 대농지구에서 복합용도개발(MXD)을 선보였다. 대농공장 부지를 개발해 중부권의 랜드마크로 탈바꿈시킨 프로젝트다. 주거시설 4982세대를 지었다. 2004년 10월 사업을 시작해 2019년 10월 입주를 완료했다.

복합용도개발(MXD; Mixed Use Development)이란 대규모 주거단지와 상업, 교통, 업무를 비롯해 문화, 교육과 같은 공공시설 등이 서로 밀접한 관계를 갖고 상호보완이 가능하도록 연계 개발하는 것을 말한다. 자족형 미니도시로 키우면서 랜드마크 입지로 부상하는 효과가 있다.

수도권에서 대규모 MXD 부지를 찾다가 충청권으로 눈을 돌려 낙점한 곳이 대농지구였다. 글로벌 금융위기가 겹쳐 초기 분양에 진통을 겪었지만 현대백화점과 롯데아울렛 등 주변 상권이 조성되면서 성공가도를 밟았다.

이번 전방(옛 전남방직)·일신방직 공장 복합개발사업은 신영의 노하우를 담은 MXD 야심작이 될 전망이다. 시행사 격인 프로젝트금융회사(PFV), 휴먼스홀딩스제1차피에프브이는 조만간 광주시에 사업제안서를 제출할 계획이다.

이제 막 잔금을 치른 시점인데도 개발 호재는 있는 편이다. 현대백화점그룹은 지난 7월 개발부지에 '더현대 광주(가칭)' 출점을 위한 협의를 진행 중이라고 밝혔다. 테마파크형 복합쇼핑몰 내에 미래지향적 도심형 문화복합몰 '더현대 광주'를 배치하고 다양한 문화 체험을 제공한다는 계획을 세웠다.

PFV 지분 32.5%를 우미건설이 가지고 있다는 점에서 시공사도 선정됐다고 봐도 무방한 편이다. 우미건설은 시공능력평가 29위의 종합건설사업자다.

다만 이번 개발사업은 부지 일부를 근대산업문화유산 보존지구로 살려야 한다는 점에서 공공성과의 조화가 관건으로 꼽힌다. 전방(옛 전남방직)의 모태는 일본 가네보방적이었다. 부지내 다수 건물이 일제강점기 수탈을 위한 시설로 사용됐다. 광주시는 지난해 8월 광주 북구 임동 전방 인근 길가에 창업주 김용주 회장에 대한 단죄문을 설치하기도 했다.

일신방직 공장 건설 당시 철골구조로 지은 화력발전소와 고가수조(물 저장시설), 제 1·2 보일러실 등에 대해서는 보존 취지의 용역결과를 받기도 했다. 향후 공장건축물 일부를 보존하면서도 주거단지를 비롯한 백화점, 멀티플렉스, 쇼핑몰 등을 유기적으로 결합해야 하는 과제가 남아있다.

광주시는 지난해 12월 전방·일신방직 공장 부지를 도시계획변경 사전협상 대상지로 선정했다. 공장 건축물 보존, 신·구도심 균형 발전을 위한 상업·업무·문화 시설 융복합 개발, 아파트·주거 위주 개발 지양, 창의적인 도시경관 창출을 위한 설계 공모와 특별건축 구역제 도입 등을 조건으로 제시했다.

신영 관계자는 "요양병원과 같은 부지내 일부시설의 명도소송 이슈가 있어 잔금지급이 늦어졌다"며 "대규모 브릿지 대출을 마무리지은 만큼 조달에는 문제가 없는 상황"이라고 설명했다.