이 기사는 2023년 03월 13일 14:44 thebell 에 표출된 기사입니다.

삼성증권이 국내 리츠(REITs) 시장 점유율 굳히기에 나선다. IPO와 유상증자에 이어 메자닌 조달도 담당하면서 '하이브리드' 조달 조력자로 나선다. 작년 SK리츠의 국내 첫 전환사채(CB) 조달 성공 이후 수많은 리츠들이 메자닌 조달을 검토 중이다.

공모가 이하 주가를 유지하는 곳이 대부분이다 보니 유상증자 부담이 커지는 실정이다. 낮은 전환가액으로 높은 시세 차익을 보장해주는 대신, 배당 수익률보다 낮은 쿠폰 금리로 발행할 수 있도록 투자자를 설득하는 것이 핵심이다.

◇상장 후 꾸준한 유증, 리츠 자산 규모 90조원 육박

삼성증권에게 리츠 자금 조달 시장은 굉장히 중요한 비즈니스다. ECM 주관 실적에서 리츠가 차지하는 비중이 상당히 높다. 삼성증권은 2022년에 ECM 부문에서 총 8827억원의 주관 실적을 쌓았다. 세부적으로 보면 IPO로 5096억원, 유상증자로 3730억원이다.

국내 리츠 시장에서 독보적인 위치를 차지하고 있는 하우스다. 한국리츠협회(KAREIT)에 따르면 10일 기준 국내 증시에 상장한 리츠는 총 21곳이다. SK리츠, 이지스레지던스리츠, 이지스밸류플러스리츠, 신한알파리츠 등 삼성증권이 IPO를 주관한 곳만 전체 리츠의 3분의 1인 7곳이다.

리츠 규모가 꾸준히 커지고 있는 점은 삼성증권에게 호재다. 올해 1월 말 기준 국내에서 운용 중인 리츠의 자산 규모는 87조8000억원에 달한다. 리츠의 운용자산은 물가 방어와 배당수익 매력으로 2019년 51조8560억원, 2020년 65조2701억원, 2021년 78조2355억원 등 매년 늘고 있다.

상장 후 유상증자 등을 통해 꾸준히 덩치를 키운 결과물이다. 리츠는 태생적으로 유상증자와 관계가 깊다. 시드 자산을 기초로 상장한 이후 꾸준한 자산 편입이 필수적이다. 이를 통해 주주들에게 높은 배당과 수익을 제공해줄 수 있다.

이에 삼성증권은 최근 조직 개편을 통해 리츠 전담 팀을 이전보다 키웠다. 삼성증권은 국내에서 이례적으로 리츠 전담 팀을 따로 두고 있다. 이충훈 상무가 이끄는 IB 2부문 소속 대체투자본부 내에 리츠금융팀이다.

하지만 최근에는 유상증자 비즈니스를 하기에 좋은 상황이 아니다. 대부분의 리츠가 공모가보다 주가가 낮은 것이 것이 주된 이유다. 10일 종가 기준으로 공모가 이상의 주가 흐름을 보이는 곳은 SK리츠, 신한알파리츠, 이리츠코크렙, 코람코에너지리츠 정도다.

금리 인상 사이클이 지속되며 차입금 이자 부담이 커지고 있다. 자금시장이 얼어붙으면 리파이낸싱을 일으키기가 쉽지 않다. 증자를 통해 재원을 마련할 경우 기존 주주들의 지분가치가 희석되고 배당수익률이 내려가게 되는 진퇴양난의 상황에 몰리게 된다.


◇SK리츠 이후 CB 조달 계획 중인 리츠↑

이에 삼성증권은 유상증자와 메자닌을 합친 '하이브리드형' 조달을 통해 돌파구를 마련하고자 한다. 특히 전환가액을 낮춘 CB 상품을 중심으로 기관 투자자에게 제시하고 있는 것으로 알려졌다.

최근 공모가 이하의 주가 탓에 유상증자를 단행하면 주가 희석 문제가 불거질 수 있다. 실례로 미래에셋자산운용이 운용하는 미래에셋글로벌리츠는 작년 6월 4600억원의 유상증자를 결정했다. 하지만 주식시장 악화와 금리 인상 여파에 결국 계획을 철회했다.

삼성증권이 리츠의 메자닌 조달에 관심을 두는 이유다. 회사채의 경우 시가총액이 5000억원 이상인 리츠만 조달이 가능하다. 신용등급을 보유한 곳은 7곳 뿐이다.

리츠가 메자닌을 발행할 경우 투자자를 설득해 배당금보다 낮은 이자율을 설정하는 것이 관건이다. 예를 들어 배당 수익률이 5%인데 채권 이자가 이를 넘어서면 리츠 주식을 매수할 유인이 사라진다. 전환사채(CB) 발행 과정에서 높은 시세 차익을 보장해주는 대신 배당보다 낮은 쿠폰 금리를 투자자에게 제시할 수 있다.

최근 국내 수많은 리츠들이 실제로 CB 조달을 검토 중인 것으로 알려졌다. 작년 SK리츠가 국내에서 첫 메자닌 발행에 성공한 이후 분위기가 많이 바뀌었다. 당시 SK리츠는 자리츠의 담보대출 이외에 5%초반대 수준의 무보증회사채와 2% 금리의 CB를 조합해 약 4% 수준의 금리로 3700억원을 차입했다.

IB 업계 관계자는 "주가 약세에 유상증자 부담이 커진 상황"이라며 "SK리츠가 메자닌 발행에 성공한 이후 많은 리츠들이 검토 중이며, 전환가 차익을 보장해주는 대신 배당보다 낮은 쿠폰 금리로 발행하는 선택지를 투자자에게 제시 중"이라고 말했다.