이 기사는 2023년 03월 14일 16시23분 thebell에 표출된 기사입니다

법무법인 세종은 조직간에 태스크포스팀(TFT)을 꾸리는 방식이 보편화돼 있다. 과거 미래에셋자산운용을 대리해 여의도 '서울국제금융센터(IFC)'의 법률자문을 담당했을 무렵에는 부동산대체투자그룹을 필두로 40여명 규모로 TFT를 구성했다.

최근 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 냉각기를 맞이하자 선제적인 대응을 위해 전면에 세운 것도 TFT다. 부동산 대체투자그룹과 금융그룹, 도산팀 등을 한데 모았다. TFT 이름은 '부실자산관리 및 위기대응팀(부실자산관리팀)'으로 명명했다.

세종 입사 20년차를 맞은 장경수 변호사(연수원 32기·사진)가 부동산대체투자그룹 소속으로 TFT 일선에서 활약하고 있다. 그에게 상반기 이후 본격화될 수 있는 부실채권(NPL) 시장의 전망 등을 들어봤다.

◇부실자산관리팀 출범, 리스크 대비 차원

세종은 지난해 11월 부실자산관리팀이라는 이름의 TFT를 발족했다. 고금리 기조로 국내 금융시장이 자금경색을 겪자 위기상황이라고 내다봤다. 부동산 PF 등에서 촉발한 불확실성 때문에 채권이나 실물자산에서의 부실화 가능성이 커졌다고 내다본 셈이다.

세종이 부동산대체투자그룹은 물론 건설부동산분쟁그룹, 금융그룹, 도산팀 등 소속의 전문 변호사 50여명을 TFT에 전진 배치시킨 이유다. 김앤장 법률사무소(100여명)와 법무법인 태평양(80여명)에 이어 업계에서 세 번째로 규모가 큰 TF를 꾸릴 만큼 전사적인 역량을 투입했다.

그간의 행보와 무관하지 않다. 세종은 국제통화기금(IMF) 사태, 리먼 사태와 같은 경제위기를 겪으면서 부실자산에 대한 역량을 쌓았다. 하와이 대법원에서 근무하다가 세종으로 자리를 옮겨 수많은 인바운드 딜을 이끈 로버트 영 변호사(외국) 등 스타 변호사들이 등장한 시기도 이맘때다. 장 변호사는 "세종은 전문그룹 체제를 띄고 있지만 프로젝트별 이슈가 있을 때마다 일시적으로 TFT를 만드는 방식이 보편화돼 있다"며 "IFC 딜을 진행했을 때도 부동산대체투자그룹을 주축으로 금융이나 보험, 세금 등을 전담하는 변호사들과 TFT를 꾸린 바 있다"고 설명했다.

다만 부실자산관리팀에 본격적인 법률자문이 들어올 정도로 당장 리스크가 현실화된 것은 아니라고 선을 그었다. 현재도 계약해석이나 브릿지론 연장과 관련된 질의정도만 들어오고 있다. 간혹 NPL 시장의 현상황에 대해 물어보는 곳도 존재한다.

그는 "클라이언트마다 시장을 바라보는 관점이 조금씩은 다르다"며 "최근 금리와 관련해서도 어떤 분들은 생각보다 경기가 빨리 회복될 것이라 생각하는 분들이 있는 한편, 최소 1년 이상 업황이 침체될 것이라 전망하는 분들도 있다"고 말했다.

이어 "전망이 엇갈리다 보니 대부분 사업장의 기한이익상실(EOD) 선언이 가능한지, 혹은 대출 연장을 위해 수익자 중 어느 선까지 동의를 구해야 하는지 정도만 질의가 들어온다"면서도 "향후 현실화될 수 있는 리스크에 대비하기 위한 차원"이라고 덧붙였다.

◇브릿지론 연장 난항 예상, 상반기 이후 리스크 현실화 가능성

장 변호사는 NPL 시장의 향방이 올해 상반기 이후가 지나야 윤곽이 조금이나마 잡힐 수 있을 것이라 조심스럽게 전망했다. 다수의 부동산 PF 사업장이 브릿지론 단계에서 더 이상 진척되지 않고 연장만을 거듭하고 있기 때문이다. 특히 지방 소재의 오피스텔이나 주택에서 리스크가 부각된다고 내다봤다.

국토교통부가 내놓은 '1월 주택 통계'에 따르면 지방 소재의 미분양 주택 수는 6만3012가구에 달한다. 전월(5만7072가구) 대비 10.6%, 전년(2만402가구) 대비 208.9% 증가한 수준이다. 악성으로 통하는 준공 후 미분양 주택 수가 꾸준히 6000가구 수준을 유지하고 있다는 점이 그나마 위안거리다.

그는 "상반기 이후부터 미분양 문제가 현실화될 경우 지방 사업장 위주로 브릿지론 연장에 난항을 겪을 것이라는 공감대가 형성돼 있다"며 "최근 금융시장이 극심한 유동성 위기를 겪고 있다는 점도 NPL 시장에 대한 선제적인 대응이 필요한 이유"라고 전했다.

기관투자자로 대표되는 국민연금공단과 공제회 등의 부동산 PF 투자가 현저히 줄어든 점을 근거로 내세웠다. 실제 수익성이 담보되는 수도권 소재의 사업장일지라도 기관투자자들의 외면을 받으면서 본PF로 전환하지 못하고 고금리로 브릿지론을 연장하고 있는 곳이 상당수다.

장 변호사는 "부동산 투자에 있어 에쿼티를 주로 담당하던 국민연금공단이나 공제회였지만 최근에는 해외나 코어자산 정도에만 투자를 검토하고 있다"며 "보험사들도 금융당국의 경고 등으로 절반 이상 셀다운이 가능한 사업장에 대해서만 총액인수를 검토할 정도로 소극적인 모습"이라고 진단했다.

그러면서 해외펀드 등의 투자 수요가 늘어나고 있는 상황에 대해서도 언급했다. 그는 "해외 투자투자자가 볼 때 국내 시장은 일본보다 경쟁이 덜 치열한 반면에 홍콩보다 가격 경쟁력이 높다는 메리트가 있다"며 "실제 몇 차례 문의가 온 곳도 존재한다"고 밝혔다.

이어 "해외에서 문의가 있었지만 대부분 고금리로 리파이낸싱해주는 전략을 취하고 있어 시장에 기여하는 바가 크지 않을 것으로 본다"며 "올해에는 삼성그룹과 한화그룹처럼 리츠를 통해 보유하고 있던 부동산을 유동화하려는 대기업정도에서만 제한적으로 성과를 거둘 수 있을 것"이라고 예상했다.