이 기사는 2023년 03월 20일 13:54 thebell 에 표출된 기사입니다.

백현 마이스(MICE) 도시개발사업은 공모배점상 민간이윤을 많이 반납할수록 높은 점수를 받도록 설계돼 있다. 최종 개발이익은 경우에 따라 사업비의 3.5%까지 줄어들 여지가 있다. 민간사업자 입장에선 사업 자체의 수익성 확대에 초점을 맞출 수밖에 없는 셈이다.

20일 성남도시개발공사에 따르면 백현 마이스 공모 민간사업자의 출자지분배당액이 제시 이윤율보다 클 경우 최종 개발이익은 사업비의 4.2%로 계산되지만 반대의 경우 3.5% 수준에 그쳤다. 총 사업비는 2조7000억원 규모다.

이번 공모는 성남도시개발공사와 민간이 출자지분의 절반씩을 책임지는 구조다. 때문에 출자지분의 배당액도 절반씩 가져가게 된다. 민간출자지분배당액에 민간이윤 상한선(사업비의 6%)을 적용하고 다시 추가 이익환원계획(민간이윤의 30%)을 받도록 했다.


민간 출자지분배당액이 민간 제시이윤율보다 크면 그나마 상황이 낫다. 예를 들어 총사업비 1억원으로 가정해서 개발이익이 2000만원 발생했다면 민간출자지분배당액은 절반인 1000만원이다. 배당액 1000만원은 민간이윤 상한선인 사업비 6%, 즉 600만원을 넘을 수 없다. 1000만원 중에서 400만원은 성남시 특별회계로 내야한다는 얘기다.

남은 600만원도 오롯이 민간 몫이 아니다. 민간이윤의 30%(180만원)를 추가적으로 환원할 수 있도록 설계해서다. 600만원에서 180만원을 제외한 420만원이 최종적으로 가져갈 수 있는 민간이윤인 셈이다. 사업비의 4.2% 수준이다.


개발이익이 기대치를 밑돌면 수익성은 더 떨어진다. 총사업비를 9000만원으로 가정해서 개발이익이 900만원 정도 발생했을 경우 민간 출자지분배당액은 절반인 450만원이 된다. 민간이윤 상한선인 사업비의 6%(540만원)를 밑돌기 때문에 출자지분배당액(450만원)에 추가 이익환원계획 30%(135만원)를 빼야 한다. 민간 최종이익은 315만원에 그친다. 사업비의 3.5%에 불과한 셈이다.

성남도시개발공사는 청산시점의 사업이익률이 낮아서 손실이 발생하더라도 민간사업자와 손실을 공유하진 않는다. 이번 공모에선 미분양 매입확약과 같은 조건도 적용하지 않았다.

민간사업자 입장에선 수익성 자체를 끌어올리는데 집중하는 것이 관건으로 꼽힌다. 지난 17일 공사가 실시한 공모질의 과정에서 사업 수익성을 높이기 위한 다양한 질의가 쏟아지기도 했다.

민간에선 복합업무시설용지 내 필수시설(공동주택 420세대 이상) 외에 추가로 공동주택 분양이 가능한지에 대한 문의가 있었다. 공사는 용도지역 내에서 가능하다고 답변했다.

메디텔(의료관광호텔)을 포함한 사업구상이 가능한지 문의하는 경우도 있었다. 관광휴양 및 숙박시설용지 필수시설 중에 메디텔을 제외한다고 명시했지만 메디텔 허용을 기대하는 참여자도 있는 것으로 파악된다.

다만 공사는 마이스(MICE) 산업의 취지상 메디텔은 적합하지 않다고 판단했다. 이번 공모가 판교테크노밸리와 연계해 전시, 회의, 관광 등 '4차 산업 글로벌시티'를 지원하는 복합단지를 조성하는 것이라 메디텔을 허용하기 힘들었던 것으로 보인다.

이밖에 전시컨벤션센터를 민간이 기부채납후 5년간 의무운영해야 하는 부분에 대한 문의도 이어졌다. 전시컨벤션센터는 이번 사업비나 손익에도 포함되지 않는다. 성남시는 공공지원시설만 운영하고 전시컨벤션센터 운영 손익은 오롯이 민간이 책임져야 한다.

앞서 공사는 건설사업자 참여 조건으로 '시공능력평가 30위권 이내'라는 조항을 삭제했다. 이후 사업참여확약서를 추가접수받았는데 참여한 곳은 트리플아이앤디라는 시행사 하나 뿐이었다. 시장에선 30위권 밖 시공사가 별도 참여확약서를 제출하지 않고 다른 컨소시엄 구성원에 들어가는 방식으로 참여할 것으로 예상했다.

성남도시개발공사 관계자는 "실질적으로 사업참여계획서 제출을 염두에 두고 묻는 질의가 많았다"며 "관심도는 매우 높은 편"이라고 설명했다.