이 기사는 2023년 04월 06일 15:08 thebell 에 표출된 기사입니다.

신한알파리츠는 상장 이후 꾸준한 유상증자를 통해 자금을 마련해오고 있다. 올해로 증시 입성 6년 차를 맞았지만 타 대형 상장리츠와는 달리 아직 회사채, 전환사채 등을 한 번도 발행하지 않았다. 자리츠를 통해 대출을 받아 신규 자산을 매입한 뒤 유상증자 후 해당 자리츠에 출자를 진행하는 조달 방식을 고수하고 있다.

유상증자와 자산 매입을 반복하며 몸집을 키우는 과정에서도 주당 배당금은 매년 늘려왔으나 최근 금리 인상으로 인한 금융비용 상승으로 당분간 배당 규모는 소폭 줄어들 전망이다. 다만 보유 오피스에 대한 임대료를 인상하며 금리 인상분을 일부 상쇄하고 있는 만큼 리파이낸싱에 대한 큰 부담은 없다는 게 회사 측 설명이다.

◇올해 첫 유상증자 진행…870억 모집 예정

신한알파리츠는 지난달부터 올해 첫 유상증자를 진행 중이다. 주주배정후 실권주 일반공모 방식으로, 지난달 1차 발행가액을 주당 6100원으로 확정했다. 총모집주수는 1427만주로 모집예정총액은 약 870억원이다. 이달 17일 확정 발행가액이 정해지면 구주주 청약과 일반공모 청약을 차례로 진행해 28일 납입을 마칠 예정이다. 신주 추가상장예정일은 오는 5월 15일이다.

납입자금은 우선 그레이츠 청계 선순위 대출(435억원)과 캠브리지빌딩 후순위대출(305억원) 상환에 활용한 뒤 잔여자금은 추후 차입금 상환과 배당재원을 위한 자금 등으로 사용할 예정이다. 이번 유상증자는 신한알파리츠가 2018년 8월 상장한 이후 네 번째로 진행하는 유상증자다. 증시 입성 후 첫 유상증자는 2019년 1월 이뤄졌다. 당시 공모 방식으로 유상증자를 진행해 보통주식 952만4000주를 신규 발행했다. 486억원을 모집해 신한알파용산위탁관리부동산회사에 추가 출자하는데 활용했다.

이후 2020년 5월과 2022년 2월 각각 470만주, 2150만주를 추가로 모집했다. 2020년 5월 유상증자를 진행해 275억원을 모집한 뒤 신한알파광교위탁관리부동산투자회사에 추가 출자를 진행했다. 작년 2월 유상증자를 통해서는 1565억원을 확보해 자리츠인 신한알파리츠와 신한케이제2호리츠에 출자했다.

현재 진행 중인 유상증자를 계획대로 마칠 경우 신한알파리츠의 발행주식 총수는 9210만4000주로 늘어날 예정이다. 이 중 상장 이후 신규 발행한 주식 수만 약 5000만주에 달한다.

신한알파리츠가 이같이 유상증자를 지속적으로 진행하는 건 회사의 투자기조와 궤를 함께한다. 자산 취득의 시차로 인해 자산 취득이 제한되는 이슈를 최소화하기 위해서라는 게 신한알파리츠의 설명이다.

신한알파리츠는 각 자리츠를 통해 금융기관으로부터 선·후순위대출 등을 받아 자금을 조달한 뒤 해당 자금으로 자산을 매입한다. 이후 유상증자로 확보한 자금을 자리츠에 출자한 뒤 자리츠를 종속회사로 편입해 자산을 최종적으로 편입하는 구조다. 이같은 전략을 통해 현재 그레이츠 판교 오피스 빌딩을 제외한 7개 자산을 사모 비상장 자리츠를 통해 운용 중이다.

작년에는 정관 변경을 통해 유상증자 이외 자금 조달 루트도 열어뒀다. 지난 12월 이사회의 결의에 따라 5000억원 범위 내에서 전환사채(CB) 발행이 가능하도록 하는 조항을 신설했다.

신한리츠운용 관계자는 "상장 이후 LTV를 낮추는 차원에서 타인자본을 활용하기보다는 유상증자를 통해 에쿼티 비중을 높이는 전략을 유지하고 있다"며 "향후 회사채나 CB 발행 가능성은 열려 있다"고 말했다.

◇리파이낸싱 부담 '감내 가능' 수준

올해 2월 말 기준 신한알파리츠의 평균 대출만기는 약 2.3년이다. 장기차입금 기준으로 내년까지 돌아오는 만기 물량은 크지 않은 수준이다. 차입 물량의 만기가 2026년 이후에 집중돼있어 고금리 차환에 대한 부담은 타 상장리츠 대비 적을 것으로 보인다.

연면적 기준으로 신한알파리츠 자산 중 가장 규모가 큰 그레이츠 판교의 경우 작년 말 기준 자체 자금 이외에 한화생명을 포함해 6개 사의 대주단으로부터 4850억원의 차입금을 보유 중이다. 만기는 2026년 4월 29일로 이자율은 모두 2.7%로 동일하다.

이외에 자리츠들이 운용 중인 투자부동산의 경우 자체 자금 이외에 복수의 대주단으로부터 차입한 금액은 총 8910억원이다. 대부분 보험사로부터 선순위 장기차입금 형태로 이자율은 2~3%대에 집중적으로 분포돼있다.

신한알파광교리츠의 경우 한화손해보험과 농협생명보험으로부터 빌린 선순위 장기차입금 435억원의 이자율이 5.5%에 형성돼있으나 이번 증자 대금을 활용해 조기상환할 예정이다.

신한알파역삼리츠는 자리츠 중 유일하게 후순위 단기차입금을 보유 중이다. 작년 7월 캠브리지 빌딩 매입을 위해 신한캐피탈로부터 305억원을 4.6%에 빌렸다. 만기는 오는 7월 14일이다. 다만 이외에 신한은행이 설립한 SPC로부터 빌린 선순위 장기차입금(1025억원)의 비중이 훨씬 크다는 점을 고려하면 차환을 위한 금융비용 부담이 크지는 않을 것으로 보인다. 해당 선순위 장기 차입금의 이자율은 2.65%로 만기는 내년 3월이다.

◇배당금 당분간 소폭 감소 전망

신한알파리츠는 유상증자를 통한 리파이낸싱과 신규 자산 매입을 거듭하며 몸집을 키우는 과정에서 한 차례도 빠지지 않고 매 반기 주당 배당금을 늘려왔다. 지난 12월에는 주당 195원의 배당금을 지급했다.

다만 금리 인상 영향으로 10기(2022년 10월~2023년 3월)부터는 배당금 규모가 소폭 작아질 것으로 예상된다. 신한알파리츠는 최근 10기, 11기, 12기 주당 배당금 예상치를 각각 190원, 189원, 180원으로 제시했다.

다만 해당 예상치는 현재 매각 추진 중인 용산 더프라임타워의 매각차익에 따른 추가 배당이 반영되지 않은 수치로, 매각 진행 상황에 따라 주당 배당금이 늘어날 가능성은 남아있다.

신한리츠운용 관계자는 "금리 인상기가 이어지고 있는 만큼 리파이낸싱 부담에서 완전히 자유로운 리츠는 없을 것"이라며 "신한알파리츠의 경우 차입금 만기를 분산해놓은 데다 상대적으로 임대료 인상이 용이한 오피스 자산을 보유하고 있어 리파이낸싱 비용 증가분을 일정 부분 상쇄할 수 있다"고 설명했다.