이 기사는 2023년 05월 15일 13:17 thebell 에 표출된 기사입니다.

'라이프스타일 디벨로퍼'를 표방하는 네오밸류가 후속 개발 사업지 확보에 공을 들이고 있다. 오산에 이어 대전 봉명동에 건설 용지를 사들였다. 유형자산으로 분류되는 토지도 취득해 직접 운영을 통한 수익 확보도 염두에 뒀다. 토지매입 대금을 대부분 차입으로 해결하다보니 전반적인 재무부담은 늘었다.

15일 금융감독원 전자공시에 따르면 네오밸류의 지난해말 연결기준 재고자산은 1560억원에서 2390억원으로 830억원 늘었다. 건설용지가 2330억원으로 820억원 가량 증가했다.


건설용지는 기존 오산시 청학동 188번지(11만5457㎡) 외에 지난해 대전광역시 봉명동 545-1번지(6718㎡) 일대 부지를 사들인 것으로 나타났다.

네오밸류는 유형자산내 토지 취득에도 지난해말 2300억원을 썼다. 보유토지는 용산구 한강로 3가 3-23 일대가 공시지가 기준 1500억원으로 가장 규모가 컸다. 이밖에 성동구 성수동2가 277-55 부지, 송파구 장지동 884(위례2차) 부지를 보유했다. 총 토지규모는 2700억원이었다. 재고자산내 건설용지로 분류하지 않았다는 점에서 개발 후 직접 운영을 통해 수익을 회수할 여지가 있다.

건설용지(2300억원)와 유형자산내 토지(2700억원)를 합치면 총 5000억원에 육박하게 된다. 프로젝트가 본궤도에 오르면 분양대금과 운영수익이 확보가능할 것으로 예상된다.

부지확보 자금은 대부분 차입금으로 마련했다. 총차입금은 3900억원에서 7560억원으로 늘었다. 단기차입금이 150억원에서 1100억원으로 늘었다. 장기차입금도 2240억원에서 6100억원대로 커졌다. 보유현금(280억원)을 감안해도 순차입금은 7300억원에 육박했다.

네오밸류는 보유자산에서 발생하는 임대료 수익 외에 분양대금 유입이 없어 영업현금흐름이 부진한 편이다. 영업현금흐름 부족분은 지난해 1100억원을 넘어섰다. 재고자산 증가 등으로 830억원 가량이 쓰였다. 유형자산(토지) 취득에도 2300억원이 쓰이면서 투자현금흐름 부족분은 2790억원에 달했다. 현금 부족분을 모두 차입활동을 통해 충당했다.

2005년 미래에셋대우 출신 손지호 대표가 지분 100%를 출자해 설립했다. 강남 세곡지구, 위례신도시, 광교신도시 등에서 프로젝트를 잇따라 성공시켜 조단위 매출을 이뤄냈다.

상업시설 자체 브랜드인 '앨리웨이'를 적용시켜 상권을 키우면서 직접 운영하는 점이 특징이다. 수원 광교 주상복합 개발사업이 대표적으로 주거는 '광교 아이파크', 상업시설은 '앨리웨이 광교'라는 이름으로 선보였다.

대규모 프로젝트가 완료된 이후 네오밸류의 매출은 '앨리웨이 광교' 등의 임대료 수입에서 발생하고 있다. 지난해 연결기준 매출액은 220억원으로 임대료 수입이 130억원을 차지했다. 오산과 대전 프로젝트가 본궤도에 올라야 외형 확대가 이뤄질 것으로 예상된다.

'앨리웨이 광교'는 네오밸류 특수관계사인 네오밸류프라퍼티가 운영하고 있다. 네오밸류와 네오밸류프라퍼티 모두 손지호 대표가 지분 100%를 차지하고 있다. 지난해말 기준 네오밸류가 네오밸류프라퍼티에 제공한 대여금은 570억원이었다. 이 가운데 220억원 가량이 대손상각 처리됐다.

네오밸류 관계자는 "오산과 대전 용지를 확보한 것은 맞지만 아직 구체적으로 어떻게 사업을 전개할지 구체적으로 확정된 것이 없다"고 설명했다.