이 기사는 2023년 06월 07일 11:12 thebell 에 표출된 기사입니다.

국내 부동산 개발시장 규모는 약 100조원에 달한다. 이 중에서 초기 기획단계 시장이 차지하는 비중이 1%에 해당한다. 디벨로퍼는 시장분석이나 사업성 분석 보고서를 작성하는데 건당 1000만원 이상을 지출한다.

시장이 호황이었을 때 보고서 영역은 형식상의 요건에 불과했다. 디벨로퍼 입맛에 맞게 작성해도 실질적으로 분양 완판에 아무 이상이 없었기 때문이다. 하지만 부동산 경기가 침체되면서 차츰 변화 조짐을 보이고 있다. 사업 성사를 위해 필요한 현실적인 분양가 계산이 필요해졌다.

이덕행 랜드업 대표(사진)는 7일 더벨과의 인터뷰에서 "시장이 장기 침체되면 개발 사업권이 많이 출회되는데 수익성이 이미 떨어진 상태라 객관적인 입장에서 쓰여진 사업검토 보고서를 선호할 수밖에 없다"며 "앞으로는 외부기관에 복수의 보고서를 의뢰해 교차검토하는 시대가 올 것"이라고 내다봤다.


이 대표는 지난해 10년간 다닌 삼성물산을 떠나 랜드업을 설립했다. '토지(Land)'와 '디벨로퍼(Developer)'를 연결(Connect)하는 부동산 개발 프로젝트 플랫폼을 구축하고 있다.

회사를 창립하기까지 이력 대부분은 건설 영역에 속해 있었다. 인하대학교 토목공학과를 졸업한 이후 ROTC 공사장교를 거쳐 삼성물산에 첫발을 디뎠다. 삼성물산 건설부문에선 해외기술영업에 주력했다. 호주 로이힐 민간광산 개발 프로젝트(영업, 입찰, 계약)를 비롯해 싱가포르 공공발주 기반시설 프로젝트 등에 참여했다.

건설 출신인만큼 랜드업이 내놓은 AI 사업성 검토 보고서는 건축비 등의 산정에서 전문성을 확보하고 있다. 시공 난이도에 따라 정량평가를 통해 문서형 보고서를 출력한다는 점이 특징이다.

예를 들어, 개발부지 주소를 입력하면 적정 매입 예상가를 비롯해 예상 공사기간, 건축비, 개발이익금을 산출해주는 방식이다. 특히 교통환경이나 규제와 같은 다양한 개발변수를 문장으로 생성해준다는 점에서 차별화되고 있다.

이 대표는 랜드업을 통해 부동산 개발 프로세스의 밸류체인을 완성하겠다는 목표를 세우고 있다. 디벨로퍼 뿐만 아니라 신탁사나 증권사 같은 금융권, 중개법인 등이 모두 AI 자동화보고서의 수요자가 될 수 있다.

이 대표는 "디벨로퍼가 아닌 중개법인이나 금융권에서도 사업성 분석을 통해 빠른 시간 안에 다수 개발부지를 검토할 수 있는 이점이 있다"며 "공사비 부담이 갈수록 높아지는 추세라 사전에 객관성을 확보한 분석이 점점 필수적으로 다가오고 있다"고 설명했다.

그는 향후 시장에 개발을 시도하다 중단된 부지가 다수 쏟아질 것으로 내다봤다. 토지대와 함께 설계, 인허가 등의 비용이 포함된 사업권이 시장에 출회되면 디벨로퍼 뿐만 아니라 다양한 잠재 원매자들이 시장에 등장할 것으로 기대했다.

지난해 10월 일찌감치 개발사업 매칭서비스를 선보이기도 했다. 시장에 수요가 있는 법인간 사업권이나 개발부지를 연계해주는 방식이다. 랜드업은 여기서 나아가 다수 플레이어를 위한 맞춤형 AI 자동화 보고서를 개발하고 있다. 투자보고서나 매각검토보고서, 사업추진검토 보고서, 기성실사보고서 등으로 영역을 넓혀갈 전망이다.