이 기사는 2023년 06월 13일 16:12 thebell 에 표출된 기사입니다.

ESR켄달스퀘어리츠는 상장리츠 최초로 수백억원대에 달하는 대규모 단일자산 매각에 성공한 리츠다. 얼마 전 상장 당시 660억원 편입했던 이천1 물류센터를 810억원에 팔았다. 자산 매입-매각-재투자로 이어지는 영속형 리츠의 선순환 구조를 증명해낸 첫 사례다.

이번 매각으로 ESR켄달스퀘어리츠의 보유자산은 17개가 됐다. 운용자산 규모(AUM)는 2조3000억원 수준으로 업계 최상위권에 속한다. 꾸준한 재투자를 통해 AUM을 늘려나갈 예정이다.

◇이천1물류센터, 810억에 매각…IRR 19% 달성

켄달스퀘어리츠운용의 ESR켄달스퀘어리츠가 수익증권(켄달스퀘어전문투자형사모부동산신탁6호)을 통해 투자 중이던 이천1물류센터 매각을 최근 마무리했다. 매수자는 코람코자산신탁, 매각가는 810억원이다.

이천1물류센터는 경기도 이천시 마장면 회억리 452번지 일대에 위치한다. 연면적 약 4만7653㎡(1만4415평)에 달한다. 최신식 물류센터로 임대율 100%의 우량자산이다. ESR켄달스퀘어리츠는 해당 자산으로 연 33억원의 임대수익을 벌어들였다.

자산은 2020년 말 상장 당시 652억원에 매입했다. 단순 매각차익은 158억원이다. 이번 매각으로 자산 취득 약 2년 만에 총 수익률(보유기간 중 배당금 포함) 기준 약 30%의 수익을 냈다.

ESR켄달스퀘어리츠 관계자는 "내부수익률(IRR) 기준으로는 2년 반만에 약 19%의 성과"라며 "통상적으로 개발사업에 투자하는 부동산 전문 사모펀드의 IRR 기준 요구수익률이 15% 정도"라고 설명했다.

공시상 취득가액은 373억원으로 나타났다. 수익증권 자산 거래에 해당하기 때문에 자산 취득시 활용한 차입금이 제외된 금액이다. 펀드 청산 분배금은 약 530억원으로 현금 수취 예정이다.

매각차익 활용 방안은 여러 방안을 열어둔 상태다. 특별배당으로 지급하는 방법, 유보금으로 남겨두고 리파이낸싱 등에 활용하는 방법 등이 있다.

신영증권 박세라 연구원의 분석에 따르면 이번에 발생한 매각차익 약 150억원을 전액 특별배당재원으로 활용할 경우 주당 배당금이 74원 증가한다. 지난해 주당배당금 270원과 더하면 공모가 기준 배당수익률만 6.88% 수준이다.

ESR켄달스퀘어리츠 관계자는 "내부적으로 다른 자산들의 매각도 진행하고 있다"며 "매각차익은 투자자들의 이익을 극대화할 수 있는 방향으로 활용할 수 있도록 여러 방안을 검토 중 "이라고 설명했다.
◇상장리츠 최초 '매입-매각-재투자' 달성

ESR켄달스퀘어리츠는 최초로 자산 매각에 성공한 상장리츠로 이름을 올리게 됐다.리츠의 배당금은 임대수익에 기반한다. 여기에 자산 매각을 통한 차익의 특별배당 역시 투자자들이 기대하는 부분이다. 다수 상장리츠가 상장 후 신규 투자 역량은 입증했지만 매각은 해내지 못하고 있었다.

코람코자산신탁의 코람코에너지리츠가 다수 주유소를 매각한 바 있지만 각 자산 규모가 100억원대 수준이었다. 상장리츠가 단일자산 500억원 규모의 자산을 매각한 건 이번이 처음이다.

업계에서는 신한리츠운용의 신한알파리츠가 대형자산 매각을 마무리짓는 첫 번째 상장리츠가 될 것으로 점쳐 왔다. 지난해부터 용산 더프라임타워 매각을 추진하기도 했다. 하지만 한 차례 계획을 철회한 뒤 일정이 밀린 상태다. 최근 우선협상대상자를 선정하고 딜 클로징을 준비 중이다.

비슷한 맥락에서 상장리츠 중 처음으로 보유자산을 팔고 신규자산에 재투자하는 선순환 구조를 만들었다. 리츠는 만기가 설정돼 있는 펀드와 달리 영속적인 성격을 갖는다. 매입-매각-재투자를 통해 포트폴리오 가치를 높이고 배당가능이익을 상향 시켜야 한다. 국내 상장리츠 시장은 개화한지 얼마되지 않아 이 같은 사례가 없었다.

ESR켄달스퀘어리츠는 이천1물류센터 매각과 이천7물류센터 매입을 함께 추진했다. 매각 딜을 클로징하기 전인 지난달 이천7물류센터 매입을 마무리 지었다. 지난해 5월 중 매도자 이스트이천물류센터와 선매입 계약을 체결한 건이다. 당시 계약금액은 1300억원이었는데 이보다 30억원 깎은 1270억원에 딜을 클로징했다.

이번 자산 편입 및 매각으로 ESR켄달스퀘어리츠의 기초자산은 17개로 변동됐다. 자리츠 1호와 2호를 통해 각각 7개, 6개 물류센터를 갖고 있다. 이 외 수익증권을 통해 4개 물류센터에 투자한 구조다.

총 자산 매입가 기준 AUM은 2조3000억원 수준이다. AUM이 2조원을 웃도는 상장리츠는 SK리츠, 제이알글로벌리츠, 롯데리츠, 신한알파리츠가 있다.

이동진 켄달스퀘어리츠운용 본부장은 이날 열린 '상장리츠 투자간담회'에서 "이번 매각으로 약 150억원의 재원을 확보했다"며 "올해 말 리파이낸싱을 앞두고 있지만 투자자들에게 매해 배당금을 올려 지급하겠다는 약속을 지킬 수 있다"고 말했다.