이 기사는 2023년 07월 03일 11:06 thebell 에 표출된 기사입니다.

김앤장 법률사무소의 '부동산그룹'은 1985년 출범했다. '김·광·태·세·율·화·바·지'로 통하는 대형 로펌들이 부동산 전담조직을 마련한 시기보다 10년 이상 앞선다. 일찍이 전문 변호사를 육성하고 유수한 자문 프랙티스를 쌓을 수 있던 원동력에는 김앤장의 선구안이 주효했다.

김앤장을 '최초를 통한 최고의 로펌'이라는 말로 소개한 염승훈 변호사(연수원 35기·사진)는 부동산그룹 내에서도 대체투자 전문가로 통한다. 권위있는 법률 전문지(Chambers Asia-Pacific)가 3년 연속 부동산 분야 전문가(Leading Individuals)에 선정할 정도로 역량을 인정받고 있다.

◇대체투자 전문가, '캐피탈타워'서 셰어딜 첫 적용

염 변호사는 2009년 김앤장에 입사했다. 부동산그룹 소속으로서 주로 대체투자 부분에서 경력을 쌓았다. 김앤장을 찾아오는 외국계 클라이언트들이 상당했던 만큼 이들을 대리해 다수의 매각·인수자문에 참여해 왔다. 블랙스톤(Blackstone), 하인즈(Hines) 등이 염 변호사의 주요 외국계 클라이언트다.

블랙스톤을 대리해 캐피탈타워(현 아크플레이스)에 투자한 건은 지금까지도 업계에서 손꼽히는 사례다. 그도 그럴 것이 국내에서 셰어딜(Share deal) 방식을 적용한 첫 사례였다. 이전에는 펀드의 수익증권을 매입하기보다 에셋딜(Asset deal) 방식을 통해 실물자산에 투자하는 것이 일반적인 방법으로 통했다.

염 변호사는 "캐피탈타워는 블랙스톤이 처음으로 국내 상업용부동산에 투자했던 거래"라며 "지금은 블랙스톤이 국내 투자에 대한 많은 경험을 지니고 있지만 당시만 하더라도 제로베이스에서부터 시작해야 했다"고 소회를 밝혔다.

이어 그는 "셰어딜은 거래 구조나 세무 이슈 등을 고려하다 보니 고안하게 됐던 방법"이라며 "쟁점을 파악하고 해결해 나가는 과정에서 어려움이 있었으나 현재 빈번하게 사용되는 수익증권 거래를 선도적으로 안착시켰다는 점에서 보람이 크다"고 덧붙였다.

파크원의 타워2도 염 변호사가 꼽은 주요 딜 중 하나다. 특히 10년 이상 자문했던 물건이라는 점에서 의미가 크다. 지금은 여의도의 상징으로 자리잡은 파크원이지만 과거 지상권 갈등으로 인해 사업이 표류한 바 있다. NH투자증권이 파크원 프로젝트의 금융주선사로 나선 후에야 재추진됐다.

NH투자증권은 파크원 PF를 조달했던 인연으로 타워2의 입찰에도 나섰다. 이지스자산운용·KKR컨소시엄과의 경쟁 끝에 9500억원에 타워2의 매입을 마쳤다. 총 56층 규모로 지금은 NH투자증권이 본사로 활용하고 있어 'NH금융타워'로도 불린다.

염 변호사는 "개발 단계에서부터 10년 이상 자문했던 물건이다 보니 왠지 모를 아쉬움이 남았다"며 "오피스와 호텔, 리테일 등이 결합된 복합 상업용부동산 개발에 대한 자문 경험은 이후 서울국제금융센터(SIFC), 마곡마이스(CP3) 등 유사한 업무를 수행하는데 있어 귀중한 자산이 됐다"고 전했다.

◇현 금리로는 한계점 명확, 해외도 재간접 투자 검토만

대체투자 전문가가 바라본 현재의 시장 상황은 어떨까. 염 변호사는 연초에 비해서는 시장이 활성화됐다는데 공감했다. 다만 완전한 회복기에 접어들었다고 말하기에는 이르다고 부연했다. 아직까지도 매도자와 매수자간의 눈높이 차이로 인해 거래가 지지부진한 부분이 상존하기 때문이다.

염 변호사는 "매도자 측이 지난해 경기가 악화되기 전 형성됐던 가격을 목표로 하는 반면, 매수자 측은 늘어난 인수금융 부담 때문에 보다 낮은 가격을 원하는 추세"며 "매도자와 매수자간의 가격 눈높이가 상당하다 보니 거래가 진행되기 위해서는 그에 대한 조율이 필요하다"고 말했다.

그러면서 그는 "만기가 돌아오거나 투자자들의 자금 회수가 필요한 경우에 한해 많지 않지만 거래가 이뤄지고 있다"며 "부동산 투자 성격상 금리가 안정되어야 수익률을 담보할 수 있다. 현재의 금리로는 거래가 활성화되더라도 한계가 명확하다"고 덧붙였다.

해외 시장의 상황도 크게 다르지 않다. 염 변호사는 "신규 투자를 하기 어려운 업황인 만큼 재간접투자 선에서만 검토에 들어간 곳이 몇몇 존재한다"며 "해외에 투자한 자산의 매각이 힘들뿐만 아니라 리파이낸싱에 어려움을 겪다 보니 조심스러운 상황"이라고 우려했다.

이어 그는 "해외 부동산의 감정평가액도 하락하는 추세라 담보대출비율(LTV)를 맞추기 위해선 추가적인 에쿼티(Equity)를 투입할 수밖에 없다"며 "증자를 통한 자금조달이 어려운 현 업황에 비추어볼 때 전환사채(CB), 신주인수권부사채(BW) 등까지도 고려해야 하는 상황"이라고 밝혔다.
인터뷰 말미에 그는 김앤장 부동산그룹을 단어로 표현해달라는 요청에 '최초'와 '최고'라고 답했다. 선례가 전무한 딜들을 다루다 보니 자연스레 최고의 자리에 올랐다는 얘기다. 실제 셰어딜 외에 '회사형 펀드를 통한 부동산 투자', '펀드를 통한 개발사업', '우선매수권 매입거래' 등 김앤장 부동산 그룹이 시장에 남긴 족적은 상당하다.

염 변호사는 "김앤장은 선도적인 구조의 거래나 난이도 높은 업무를 진행하는 경우가 많기에 종합적으로 검토할 수 있는 역량이 중요하다"며 "신속하고 효율적인 업무를 선호하는 시대적인 흐름에도 높은 수준의 자문 퀄리티를 유지하기위해 매진하고 있다"고 강조했다.