이 기사는 2023년 07월 17일 07시30분 thebell에 표출된 기사입니다

제이에스글로벌은 오너일가의 개인회사다. 오너가 2세들이 지분을 나눠 갖고 있는 데다 전원 사내이사로 등재돼 있다. 정성욱 금성백조주택 회장의 부인인 이계순 씨는 2015년부터 지금까지 감사직을 수행 중이다. 대표이사직에는 정 회장의 장녀가 이름을 올리고 있다.

오너일가의 개인회사로 금성백조주택 계열의 전폭적인 지원 하에 가파른 성장곡선을 그렸다. 금성백조주택의 종속회사가 보유하고 있던 시행사업권을 제이에스글로벌에게 넘겨준 게 시작이었다. 이후에도 계열사들과 지속적으로 손발을 맞춰 매출 규모 4000억원대의 시행사로 자리매김했다.

◇자본금 3억 시행사, 계열 지원 하에 가파른 성장세

제이에스글로벌은 2012년 설립 당시만 하더라도 자본금 3억원대의 작은 시행사에 불과했다. 이듬해 자본금 규모를 12억원까지 늘렸다. 이 과정에서 정대식 부회장(60%)과 정현옥 제이에스글로벌(25%), 정현경 전 금백건설 대표(15%)로 이뤄진 지분 구도가 만들어졌다.

'대덕연구개발특구 죽동지구 A1-1블록' 사업을 수행하기에 앞서 몸집을 키운 셈이다. 죽동지구 A1-1블록은 2012년 당시 참여자가 없어 선착순 수의계약으로 전환됐던 사업이다. 전용면적 85㎡ 초과, 849가구를 지을 수 있으며 공급가격은 831억원으로 책정됐다.

금성백조주택은 종속회사였던 다우종합건설을 통해 수의계약으로 나온 죽동지구 A1-1블록의 시행사업권을 사들였다. 이후에는 다우종합건설의 이사회 의결에 따라 금성백조주택(65%)과 제이에스글로벌(35%)에 시행사업권을 양도했다. 금성백조주택이 시공사도 함께 맡는 구조였다.

금성백조주택의 금융지원도 뒤따랐다. 금성백조주택은 제이에스글로벌이 죽동지구 A1-1블록의 사업시행권을 확보하는 과정에서 우리은행과 KEB하나은행으로부터 각각 105억원, 53억원씩 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 받을 수 있도록 지급보증을 담당했다. 차입금을 제공한 내역도 있다.

차기 사업인 '대전관저5지구 C1블록'도 금성백조주택의 지원 덕에 가능했다. 460가구 규모의 관저5지구 C1블록도 죽동지구 A1-1블록처럼 참여자가 없어 LH가 선착순 수의계약으로 전환했던 사업이다. 공급가격은 324억원으로 알려져 있다.

제이에스글로벌은 관저5지구 C1블록의 사업 추진을 위해 NH농협은행으로부터 400억원 규모의 PF 대출을 받았다. 해당 사업의 부지를 담보로 제공하고 금성백조주택이 보증을 선 덕에 원활한 자금조달이 가능했다. 계열사들로부터 차입한 금액들도 보탬이 됐다.

죽동지구 A1-1블록과 대전관저5지구 C블록덕에 제이에스글로벌은 매출 규모 1400억원대의 시행사로 거듭났다. 두 사업에서 거둔 분양수익만 2821억원이다. 시공사로 금성백조주택, 금성백조건설이 참여하는 구조였던 만큼 그룹 전체가 성장할 수 있는 계기가 됐다.


◇2년 숨고르기 이후 인천검단서 대규모 사업 시행

제이에스글로벌도 부침을 겪기는 했다. 분양공백으로 인해 2018년 한때 매출규모가 17억원까지 줄어들기도 했다. '인천검단 AA11블록'을 2017년 수주한 상태였지만 기존 현장들과 달리 토지 공급가격만 1488억원에 달했던 만큼 2년이 넘는 준비기간이 필요했다.

먼저 제이에스글로벌은 2018년에 유동화회사인 골드스완제일차를 통해 매매대금 확보 차원에서 연이자율 3.15%에 892억원 한도의 대출채권을 발행했다. 일정에 맞춰 중도급을 납부해야 했기에 6개월마다 네 번에 걸쳐 223억원씩 인출할 수 있도록 구조를 짰다.

이듬해에는 DB금융투자로부터 1510억원상당의 브릿지론을 빌렸다. 조달은 브릿지론 대출채권을 기초자산으로 한 디비골드스완유동화전문유한회사를 통해 이뤄졌다. 주택도시보증공사(HUG)의 대출원리금 지급보증덕분에 금리는 저렴한 수준(2.94%)에 형성됐다.

추가 수주한 '인천검단 AB3-2블록'에 대한 유동화계획도 순탄하게 이뤄졌다. 드림골드스타제일차유동화전문유한회사를 통해 1450억원 한도에서 1000억원을 조달했다. 특이점이 있다면 연대보증인으로 금성백조주택, 금성백조건설과 함께 정 부회장이 이름을 올렸다는 점이다.

결과론적으로 제이에스글로벌은 인천검단에서의 두 개 사업 덕분에 지난해 기준 매출규모 4019억원의 대형 시공사로 퀀텀 점프했다. 예상되는 분양수입만 AA11블록이 2334억원, AB3-2블록이 2443억원에 달한다. 그룹 정점에 위치한 금성백조주택의 매출(3662억원)을 상회하는 규모다.

제이에스글로벌의 다음 미션은 차기 사업지를 발굴하는 것이다. 해오름주택, 해윤건설 등 계열 내 시행사들에 대한 영향력이 확대된 만큼 지속적인 성장동력을 확보할 필요가 있다. AA11블록과 관련해 제기된 문화재청과의 갈등도 봉합해야 한다. AA11블록은 현재 입주가 이뤄졌지만 '왕릉뷰 아파트'라는 이름으로 논란을 산 바 있다.