이 기사는 2023년 07월 25일 16:09 thebell 에 표출된 기사입니다.

신원종합개발이 헌인마을 도시개발사업을 위한 '조 단위' 자금 조달을 앞두고 있다. 대주단이 '사전청약률 50%'를 본PF 전환 조건으로 내걸었는데 상당부분 충족한 상태로 알려졌다. 구체적인 추진 시점은 브릿지론의 만기일 직후로 예상된다.

25일 관련업계에 따르면 헌인마을 도시개발사업의 주관사인 NH투자증권과 미래에셋증권은 최근 본PF 실행을 위한 킥오프 미팅에 들어갔다. 조달 규모는 약 1조2000억원이다. 금리는 시장의 상황에 따라 변동 가능성이 남아있지만 7~8% 선에서 형성될 것으로 추정되고 있다.

신원종합개발이 이른 시점부터 홍보관을 운영한 게 주효했다. 주관사를 포함한 대주단은 신원종합개발이 사전청약률 50% 이상을 확보할 시 본PF로 전환하겠다는 조건을 내건 바 있다. 현재는 사전청약률이 40%대지만 인출 전까지는 50% 달성이 유력해 보인다.

본PF는 브릿지론 만기일에 맞춰 추진될 전망이다. 신원종합개발의 계열사인 헌인타운개발은 지난해 9월 '벨로하우스헌인제일차'와 '벨로하우스헌인제이차', '엠에이헌인제이차', '엠에이헌인제삼차', '엔에이치헌인제사차' 등 5개 유동화법인을 통해 브릿지론 5950억원을 조달했다.

구조는 트랜치A 2950억원과 트랜치B 3000억원으로 구성됐다. 트랜치A에 대해서는 NH투자증권과 미래에셋증권이 사모사채 인수의무를 부담했다. 트랜치B의 경우 시공사로 참여하는 롯데건설이 자금보충 및 채무인수의무를 통해 신용위험을 통제했다. 만기는 대다수가 9월 말로 예정된 상태다.

헌인마을 도시개발사업의 사업 주체는 신원종합개발의 계열사인 어퍼하우스헌인이 맡고 있다. 어퍼하우스헌인의 최대주주는 우진호 신원종합개발 회장(52.63%)이다. 나머지 지분은 오너가로 추정되는 우린 씨(47.37%)가 보유하고 있다. 우린 씨는 어퍼하우스헌인의 사내이사 명단에도 이름을 올려놨다.

어퍼하우스헌인은 처음 헌인마을 도시개발사업을 추진했던 삼전개발과 동양건설산업, 삼부토건 등이 지분을 출자해 설립한 프로젝트금융회사 우리강남PFV의 지분 47.5%를 취득하는 방식으로 사업권을 확보했다. 취득원가 기준 2250억원에 해당한다.

우리강남PFV와 관련해 '더플랫폼헌인도시개발'가 근질권을 설정해뒀지만 브릿지론으로 기존 차입금을 상환한 만큼 리스크를 덜어냈다. 더플랫폼헌인도시개발은 우리강남PFV에 자금을 조달했던 우리은행 등이 원금 회수 목적으로 채권 매각에 나서자 이를 인수했던 사모펀드다.

신원종합개발도 리스크를 털어낸 만큼 올 1월부터 헌인마을 도시개발사업의 기반시설공사에 착수했다는 내용을 사업보고서에 반영하기 시작했다. 사업이 완료될 시 서울 서초구 내곡동 374번지 일원에 위치한 13만2523㎡ 부지에 최고급 주택 222가구가 들어서게 된다.

시장 관계자는 "브릿지론 만기 이후인 9월 24일 목표로 본PF를 추진하고 있다"며 "현재는 초기 작업을 진행하는 단계"라고 말했다. 그러면서 그는 "아직 사전청약률이 40%대이기는 하지만 인출 전에는 충분히 달성할 수 있을 것"이라고 덧붙였다.