이 기사는 2023년 08월 09일 14:07 thebell 에 표출된 기사입니다.

이지스자산운용이 용산 더프라임타워 인수를 이번주 마무리한다. 앞서 우선협상자로 선정된 지 3개월여 만이다.

인수주체는 이지스자산운용 대신 신탁펀드의 수탁자인 우리은행이 나섰다. 신탁형 펀드로 자금을 조달해 매입할 경우 법률적인 실체가 없다. 이 때문에 신탁계약을 맺은 은행이 거래 전면에 나서게 됐다.

9일 부동산업계에 따르면 이지스자산운용은 더프라임타워 매도자와 이날 오후 매매계약을 체결했다. 매각가는 2383억원이다.

에쿼티(equity)는 650억원, 론(loan)은 1950억원 정도다. 트렌치는 선순위와 중순위로 구성됐다. 선순위는 교보생명과 삼성화재, 중순위는 신한캐피탈, 현대커머셜, 에큐온캐피탈, 유안타저축은행 등으로 구성됐다.

연면적으로 고려한 평당 단가는 2020만원 수준으로 책정됐다. 2014년 1월 준공한 건물로, 연면적 3만8940㎡(1만1800평), 지하 3층~지상 30층 규모의 프라임급 오피스다.

용산프라임 타워 매도자는 신한리츠운용이다. 신한리츠운용은 2018년 10월 총 1780억원을 들여 더프라임타워를 인수했다. 신한리츠운용 입장에선 6년여 만에 600억원 가량의 차익을 거둬들였다.

용산더프라임타워는 지난해 금리상승 여파로 매각 무산 경험이 있다. 지난해 매각에 착수했는데, 당시 마스턴투자운용이 인수자로 낙점됐다. 다만 본계약 체결까지는 이어지지 못했다. 금리가 오르면서 자금조달에 어려움을 겪었다. 이후 추이를 살피다 올해 다시 매각에 착수했고, 재도전 끝에 이지스자산운용을 새 주인으로 맞이하게 됐다.

지난해 대비 여전히 금리가 높은 상태이지만, 기준금리 동결로 불확실성이 해소된 게 영향을 미쳤다는 게 시장의 시각이다. 여기에 더프라임타워에 우량한 임차인이 새롭게 가세한 점도 긍정적인 영향을 미쳤다는 해석도 있다. 이 같은 이유에서 이지스자산운용도 베팅한 것으로 보인다.

용산 더프라임타원의 주요 임차인은 신한생명과 DB생명 등 금융기관과 BPO 전문 트랜스코스모스 등이다. 지난해 말 기존 임차인 유베이스가 떠난 자리에는 현대건설이 입주했다. 신한알파리츠 입장에선 기존보다 우량한 임차인을 선정해 가치를 높인 셈이다.

이번 거래에서 눈에 띄는 대목은 우리은행이 법률상 인수주체로 나섰다는 점이다. 신탁형 펀드를 비히클로 삼았기 때문이다. 회사형 펀드와 달리 신탁형 펀드는 법률상 실체가 없다. 이 때문에 빌딩 매매계약에 앞서 은행과 신탁계약을 선제적으로 맺는다. 이후 수탁자인 은행이 법률상 인수 주체로 나서는 구조다.

부동산업계 관계자는 "펀드가 신탁형으로 설정될 경우 은행이 직접 소유권을 취득하게 된다"며 "이와 달리 회사형으로 설정되면 법률적인 실체가 있기 때문에 펀드가 부동산 매입의 주체가 된다"고 설명했다.

자본시장법상 집합투자기구를 펀드라고 한다. 집합투자기구의 성격에 따라 신탁형과 회사형으로 나뉜다. 이중 회사형은 주식회사형, 합자회사형, 유한회사형, 조합형 등 다양한 형태가 있다. 이와 함께 펀드의 수탁업자는 라이센스를 보유한 은행만 가능하다.