이 기사는 2023년 08월 18일 13:59 thebell 에 표출된 기사입니다.

주주들의 최대 관심사는 무엇보다 향후 SK리츠의 성장성에 있다. 이번 수처리센터 편입을 통해 4조원대 초대형 리츠로 발돋움하게 된다. 포트폴리오 안정성을 다지는 동시에 주가 변동성을 덜어낼 수 있을 전망이다.

이르면 오는 9월부터는 주당 배당금도 상향 조정이 예정돼 있다. SK리츠는 수처리센터 편입 소식과 함께 주주가치 제고를 위해 주유소 매각 본격화하겠다고 밝혔다. 올해 안으로 2개 주유소를 매각하고 특별배당을 실시할 계획이다.

내년부터는 수처리센터 편입 효과가 배당에 반영될 전망이다. 수처리센터에서 발생하는 연 임대료율은 약 6%대 수준이다. 자산 편입 후 SK리츠 전체의 캡레이트는 종전 3%대에서 4%대로 오르게 된다.

◇AUM 4조대 도약, 포트폴리오 분산 효과 '덤'

SK리츠의 운용 자산규모(AUM)는 올해 6월 말 기준 3조1000억원으로 나타났다. 이번에 편입하는 SK하이닉스 이천 수처리센터를 합치면 4조2000억원으로 몸집을 키우게 된다.

이미 국내 23개 상장리츠 중에서 유일하게 3조원대 AUM을 달성한 상태였다. SK리츠의 뒤를 이어 롯데리츠의 AUM이 2조3320억원, ESR켄달스퀘어리츠의 AUM이 2조2600억원 정도다. 신한알파리츠는 1조9240억원으로 나타났다. 수처리센터 편입 이후엔 업계 2위, 3위 리츠를 합친 수준으로 AUM이 성장하게 되는 셈이다.

포트폴리오 분산 효과도 얻게 된다. SK리츠의 현재 자산 비중은 오피스 73%, 주유소 27%로 이뤄져 있다. 수처리센터를 편입하면 오피스 54%, 주유소 20%, 산업시설 26%로 재구성된다. 시장 사이클에 따른 투자 섹터별 리스크를 덜어내게 될 것으로 보인다.

시가총액도 덩달아 커지기 때문에 주가도 보다 안정적으로 움직일 전망이다. SK리츠는 올해 6월 말 기준 시가총액은 1조44억원을 기록했다. 1조원 미만 리츠의 경우 시장 악재에 따른 주가 변동성이 큰 모습을 보여 왔다.


◇캡레이트 4.61%, 금융비용충당능력 1.65배

수익성 측면에서도 뚜렷한 효과를 얻게 된다. 지금과 같은 고금리 상황 속에선 새 자산을 편입할 때 기존보다 포트폴리오 수익률을 높이기가 쉽지 않다. 하지만 이번 수처리센터의 연 임대료율은 6.4%에 달한다. 1400억원의 보증금에서 발생하는 수익을 포함한 캡레이트는 7%대로 알려져 있다.

포트폴리오 전체의 캡레이트 역시 덩달아 오를 예정이다. SK리츠 측의 추정치에 따르면 기존 3.92%에서 4.61%로 약 0.7%포인트 상승하게 된다. EBITDA 마진도 88.9%에서 91.2%로 오를 전망이다.

재무안정성도 상향 조정될 것으로 보인다. 금융비용과 비교한 EBITDA가 상승하게 된다. 그만큼 금융비용을 충당할 능력이 오르게 된다는 의미다. 금융비용 대비 EBITDA 비율 역시 기존 1.4배에서 1.65배로 상승할 예정이다.

SK리츠는 연 4회 배당금을 지급하는 분기배당 리츠다. 당초 올해 3월, 6월, 9월, 12월 결산기준 주당 66원을 배당할 계획을 세운 바 있다. 공모가 5000원 기준 연환산 배당률 5.28% 수준이다.

하지만 오는 9월, 12월 결산기준 주당 배당금은 91원으로 오를 전망이다. SK리츠는 이번에 수처리센터 편입과 지방 소재 주유소 2개소 매각 소식을 함께 알렸다. 매각차익 약 157억원 중 배당재원 128억원을 두 차례 나눠 주주들에게 배당한다는 계획을 검토 중이다.

SK리츠 관계자는 "리츠 대형화, 자산 다변화를 통해 변동성을 축소하고 안정적으로 (리츠를) 운용하겠다"며 "주유소 자산 매각 등 포트폴리오 리밸런싱을 통한 주주가치 제고에도 힘 쓰겠다"고 밝혔다.