이 기사는 2023년 08월 11일 16:13 thebell 에 표출된 기사입니다.

SK리츠는 상장리츠 중 처음으로 산업시설인 수처리센터를 편입한다. 전통적인 상업용 부동산이 아닌 탓에 자산에 대한 투자자들의 궁금증도 많다.

먼저 1조원을 웃도는 자산가격 적정성에 대한 의문이 제기됐다. SK하이닉스 자산유동화 건이니 만큼 무리하게 가격을 책정한 것 아니냐는 의심이다. SK리츠는 양사가 각각 진행한 감정평가금액 평균 수준에서 수처리센터 공장가액을 평가했다고 설명했다.

SK하이닉스의 비핵심자산이라는 오해도 세간에 퍼져 있다. 하지만 이천 본사 반도체 공장 내 붙어 있는 필수 시설로서 ESG 전략 차원에서도 중요도가 높다. SK하이닉스가 모든 관리 및 운용비용을 부담하는 구조로 임차하는데 그만큼 안정성과 수익성이 높다.

◇수처리센터 및 온도저감동 총 5개동 편입

SK리츠가 편입하는 SK하이닉스 수처리센터 매입금액은 1조1200억원이다. 여기에 부대비용과 예비비로 700억원을 더해 총 투자비는 1조1900억원이 필요하다.

상장리츠가 IPO 후 1조원 이상의 자산을 편입하는 첫 사례다. SK리츠는 2021년 1조8000억원 몸집으로 증시에 입성했다. 이후 5000억~6000억원대 단일 오피스를 담으면서 덩치를 3조1000억원까지 키웠다.

1조1200억원 매입가격이 커보이지만 단일 물건이 아닌 포트폴리오 편입에 해당한다. SK하이닉스 이천 반도체 공장 내 수처리센터 4개동과 온도저감동을 포함해 총 5개동을 인수하는 거래다. 총 연면적 14만7469.69㎡(4만4609.58평)에 달한다.

자산 매입가격은 상속세 및 증여세법에 따른 공정가액으로 책정했다. 공정가액 산정을 위해서 SK리츠와 SK하이닉스는 각각 감정평가법인을 선정하고 양사의 평균가에서 매입가격을 정했다.

부동산 거래에서 가격을 정할 때는 통상적으로 동일한 용도 물건의 매매 사례를 바탕으로 수익환원법을 적용한다. 하지만 반도체 공장 내 수처리센터의 경우 특수 부동산이기 때문에 비슷한 거래 사례를 통해 가격을 산출하는 게 어렵다.

이 때문에 수처리센터 가격을 정하면서 토지의 경우 공시지가기준법, 건물의 경우 원가법을 적용했다는 설명이다. 오히려 본래 가치보다 보수적으로 책정됐을 수도 있다는 의미다.

SK리츠 관계자는 "양사가 선정한 감정평가법인에서 두 달간의 독립적인 실사를 통해 가격을 산출했다"며 "평균한 가격으로 최종 금액이 정해졌다"고 말했다.


◇본사 이천 공장 낸 핵심시설, '수익률 6%'

수처리센터 역시 세간의 오해와 달리 계속 사용이 필수적인 핵심 시설이다. 자산이 소재한 이천은 SK하이닉스 본사 소재지로 반도체 생산 거점이다. 수처리센터는 반도체 공장 내 위치해 사실상 공정을 함께 한다. 반도체 미세공정에 활용되는 물을 다시 초순수물로 재활용할 수 있도록 처리하는 식이다.

ESG 차원에서 중요도도 높다. SK하이닉스는 매년 지속가능보고서를 통해 구체적인 수자원 관리 목표를 설정하고 단계적으로 이행 중이다. 고도화된 폐수처리를 통해 방류수 수질 관리, 용수 사용량 절감, 용수 재이용량·재이용률 제고를 위해 노력하고 있다.

SK하이닉스가 수처리센터 유동화를 결정한 건 사실이지만 여전히 전략적 차원에서 중요한 자산이라는 의미다. 이 때문에 SK하이닉스는 매각 이후에도 트리플넷(Triple-Net) 구조로 100% 임차한다. 트리플넷이란 임차인이 부동산과 관련한 관리를 맡고 관리비용도 일체 부담하는 계약을 의미한다.

자산 수익성도 높다. SK리츠는 수처리센터를 통해 연 임대료 717억원을 받는다. 수익률 6.4%에 달한다. 여기에 보증금 1400억원을 포함한 캡레이트는 7.3%로 더 높다. 임대료는 직전년도 경기지역 소비자물가지수(CPI)와 연동해 올리기로 했다. 임대료율은 SK리츠 측 감정평가 금액을 적용했다.

임대기간은 10년으로 설정됐다. 임차인의 요청에 따라 10년 추가 연장도 가능하다. 임대기간 중 SK하이닉스가 이천시 내에서 수처리센터를 새로 짓는 건 불가능하다.