이 기사는 2023년 09월 27일 09시41분 thebell에 표출된 기사입니다

미래에셋자산운용이 운용중인 미국 부동산펀드가 애물단지로 전락할 조짐이다. 대상 펀드는 '미래에셋맵스미국부동산투자신탁11호'다. 이 펀드는 애틀란타 오피스 빌딩 '파크센터1'을 기초자산으로 삼고 있는데, 최근 1년새 자산가치가 급락한 것으로 나타났다.

27일 금융투자업계에 따르면 미래에셋자산운용이 투자한 미국 파크센터1(Park Center1)의 자산가치가 20.1% 하락했다. 지난달 진행된 자산재평가를 기준으로 지난 8월 31일 기준 기존 3억410만달러(약 4100억원)에서 2억4300만달러(약 3280억원)로 평가됐다.

이에 따라 미래에셋자산운용이 보유 중인 지분의 순자산가액도 큰 폭으로 하락했다. 보유지분의 순자산가액은 기존 1억4257만달러(약 1924억원)에서 8525만달러(약 1150억원) 수준으로 40% 넘게 줄었다.

미래에셋자산운용으로선 펀드 만기 1년 3개월여를 앞두고 자산가치가 급락하면서 엑시트에 빨간불이 켜진 모양새다. 순자산가액이 최초 취득 가액 미만으로 떨어졌기 때문이다.

앞서 미래에셋자산운용은 2017년 7월 펀드를 설정하고 파크센터1 빌딩에 투자했다. 투자는 미국 현지법인인 'Corporate Properties Trust II, L.P.'의 지분 94.51%를 취득하는 형태다. 'Corporate Properties Trust II, L.P.'는 현재 비히클로 미국 애틀란타 소재 오피스 건물을 매입하는 유한회사에 투자했다. 최초 취득가액은 1억2060만달러(약 1628억원) 수준이다.

투자 초기 우량 임차인을 확보하면서 전반적으로 양호한 조건으로 투자가 이뤄졌다는 평가가 주를 이뤘다. 핵심 임차인은 스테이트팜(State Farm)으로 오피스 면적 100%에 대해 20년(2037년까지) 장기 임차계약을 맺었다. 스테이트팜은 미국 최상위권의 보험회사로 신용도도 우수한 편이었다. 상업시설은 콤파스 그룹 등을 임차인으로 확보했다. 투자 초기 임대율은 100% 수준이었다.

임대차 계약을 맺을 당시 오피스의 경우 스테이트팜과 연간 2% 임대료 상승을 약속했다. 별다른 변수만 없다면 무난히 엑시트할 수 있을 것으로 예상됐다. 문제는 지난해부터 갑작스레 금리가 가파르게 상승하기 시작했다.

2022년 하반기부터 2023년 상반기까지 미국 연준의 금리인상이 이뤄졌고, 임대료 상승분을 뛰어넘는 금융비용이 추가로 발생됐다. 결국 이 같은 시장 상황이 반영되면서 자산재평가가 이뤄졌고, 가치 급락으로 이어졌다. 내년부터 본격적으로 엑시트 방안을 논의할 것으로 예상되는데, 현재까지 시장 분위기는 미래에셋자산운용에 그리 우호적이지 않다는 평가가 지배적이다.