이 기사는 2023년 10월 11일 07:39 thebell 에 표출된 기사입니다.

'여의도 재건축 1호' 사업이 될 한양아파트 재건축 수주전의 관전 포인트 중 하나는 입찰에 뛰어든 시공사들의 '설계안'이다. 현대건설과 포스코이앤씨 2파전이 빚어졌는데 이들은 여의도 한양아파트의 설계안을 두고 확연히 다른 양상을 보였다.

현대건설은 수익성 극대화를 위해 설계안에 대대적인 변화를 가했다. 반면 포스코이앤씨는 원안을 상당 부분 수용하는 등 안정성에 무게를 뒀다. 수익성과 안정, 과연 어느 쪽이 선택을 받을 지 결과가 주목된다.

◇현대건설, 연면적 상향 조정…개발이익 극대화 목적

현대건설은 여의도 한양아파트 재건축사업에 입찰하는 과정에서 특화 설계를 제안했다. KB부동산신탁이 연면적 29만㎡에 지하 5층~지상 56층, 5개동, 공동주택 956가구, 오피스텔 128실 규모로 설계 원안을 짰지만 개발수익 극대화 차원에서 변화가 필요하다고 판단했기 때문이다.

눈에 띄는 부분은 기존 상가를 지하화해 공동주택과 오피스텔의 연면적을 최대한 확보했다는 점이다. 현대건설의 설계 대안대로 공사가 진행될 시 지하 연면적은 10만3333㎡에서 12만2144㎡로 1만8810㎡가량 늘어난다. 연면적 확보 과정에서 동수도 5개동에서 4개동으로 줄어드는 절차가 수반된다.

현대건설이 포스코이앤씨 대비 719억원가량 높은 공사비(7740억원)를 제안하게 된 배경이다. 지하화 공사를 위해서는 보다 많은 비용이 수반될 수밖에 없다. 하지만 개발이익도 함께 증가하기 때문에 가구당 약 3억6000만원가량 환급할 수 있는 효과를 거둘 수 있다.

공동주택 면면을 살펴봐도 현대건설의 경우 포스코이앤씨 대비 소형 평수인 전용면적 59㎡형이 상대적으로 적었다. 반면 국민 평수인 전용면적 84㎡형은 64가구가량 많은 게 특징이다. 대형 평수도 전용면적 110·119·139·149·149P·179P·199P㎡형 등 다양하게 구성해 개발이익을 높였다.

오피스텔에서의 차이는 보다 두드러진다. 현대건설은 오피스텔 전실을 전용면적 119㎡ 복층·테라스형으로 구성하겠다고 밝혔다. 포스코이앤씨가 전실 전용면적 59·84㎡형으로 꾸린 것과는 확연히 다른 행보다. 현대건설이 책정한 오피스텔의 3.3㎡당 분양가도 8500만원으로 공동주택(3.3㎡당 7500만원)보다 1000만원가량 높다.
◇포스코이앤씨, 기본 설계안 충실…불확실성 최소화

포스코이앤씨는 현대건설과 달리 기본에 충실해 안정성을 높이겠다는 방침이다. KB부동산신탁이 초기에 제시한 원안과 동일한 기준 하에 설계안을 마련한 게 이를 방증한다. 정비구역 공람 기준과 동일한 건폐율을 적용해 향후 야기될 수 있는 불확실성을 사전에 차단하기 위한 목적으로 풀이된다.

건폐율을 유지한 덕에 넉넉한 동간 거리도 확보했다. 현대건설의 경우 공동주택과 오피스텔의 연면적을 늘리는 과정에서 건폐율을 기존 대비 상향하는 절차가 수반됐다. 포스코이앤씨가 KB부동산신탁에 제시한 건폐율은 37.68%으로 현대건설이 제안한 수치(48.01%)보다 10.33%포인트 낮다.

도급 조건과 관련해서도 안정성을 택했다. 포스코이앤씨는 입찰마감 후 12개월까지 공사비를 인상하지 않겠다는 내용을 명시했다. 현대건설이 약속한 기간인 9개월보다 소폭 더 길다. 이에 따라 현대건설은 2024년 6월을, 포스코이앤씨는 2024년 9월을 기준으로 공사비를 산정하게 된다.

현대건설과 달리 지하화 공사에 시간을 쏟지 않아도 되다 보니 공사기간에도 차이를 보였다. 포스코이앤씨는 이주 완료 후 총 63개월 내에 사용승인을 받겠다는 조건을 내걸었다. 세부적으로 철거공사에 6개월, 본공사에 57개월이 각각 소요된다. 현대건설이 제시한 66개월보다 3개월 짧다.

현대건설이 '개발이익 극대화' 카드를 내건 반면 포스코이앤씨가 '소유주 이익 최우선 카드'를 꺼낸 점도 이목을 끈다. 포스코이앤씨는 '시공사 대여금→토지 등 소유자 환급금→사업비→공사비'순으로 상환한다는 플랜을 세웠다. 반면 현대건설은 '대여이자→대여원금→공사대금 및 기타자금' 순이다. 포스코이앤씨가 상대적으로 소유주 환급금을 선상환하는 구조다.