이 기사는 2023년 10월 27일 16:32 thebell 에 표출된 기사입니다.

국내 데이터센터 개발 시장은 4차 산업혁명 기술들의 성장으로 향후 5년간 폭발적인 확장세가 기대되는 영역이다. 디벨로퍼들이 이를 바라보는 기대감도 상당하다. 개발·운용·매각 등 복합적 이익을 노려볼 수 있는 '미래 먹거리'이기 때문이다. 성공적인 데이터센터 사업을 위해선 금융·건설·산업이 힘을 합친 설계와 실행력, 임차인을 밀착 관리할 수 있는 운영 능력 등이 필요하다는 게 전문가의 진단이다.

현철호 이지스자산운용 엑스퍼트그룹 대표(사진)는 27일 서울 중구 더플라자호텔에서 '도시 개발의 변곡점, 새로운 기회'라는 주제로 열린 '2022 더벨 디벨로퍼 포럼'에 참석해 '데이터센터 산업구조의 이해와 접근전략에 대해 발표했다.

데이터센터는 전산상의 데이터를 효율적으로 통합 및 관리하기 위해 서버 등을 운영하는 시설을 말한다. 과거에는 정보통신기술(IT) 관련 산업시설로서만 이해됐다면 최근에는 투자 자산으로서 부동산으로 주목 받고 있다.

현 대표는 "데이터센터는 산업용 인프라의 개념을 넘어서 개발 이후에 안정적으로 수익을 얻을 수 있는 부동산으로서 인식이 자리 잡았다"며 "개발 참여자 주류가 자산운용사, 디벨로퍼 등으로 옮겨졌다"고 설명했다.

비슷한 관점에서 데이터센터를 분류할 때 사용 주체에 따라 자체데이터센터(Enterprise DC)와 상업용데이터센터(Colocation or Commercial DC)가 구분되는데 최근엔 상업용데이터센터의 시장 점유율이 커지고 있는 추세다. IT 업체가 직접 소유하지 않는 데이터센터가 늘어나면서 자산을 임대 및 전대하는 비즈니스 모델이 활성화될 것으로 보고 있다. 현 대표는 "데이터센터를 전문적으로 운영하는 오퍼레이터 시장이 커질 것"이라고 덧붙였다.

데이터센터 개발 시장의 성장 가능성은 무궁무진하다. 인공지능(AI)과 자율주행 등 4차 산업혁명 기술 혁신에 따라 데이터센터의 지속적인 성장이 예견되기 때문이다. 현 대표는 "많은 사람들이 데이터센터 공급과잉 걱정하지만 IT 산업의 성장은 상상하는 것 이상으로 파급력을 가져올 것"이라고 말했다.

이 가운데 데이터센터 개발의 진입장벽이 낮아지고 있는 점도 디벨로퍼 업계에 호재다. 현 대표는 "과거에는 전문가들만 개발에 참여했지만 최근에는 위탁운영이 가능해진만큼 정교한 개발 계획을 세운다면 에쿼티 및 PF 대출 등 자금 조달 및 개발이 누구나 가능하다"고 말했다.

투자 자산으로서 데이터센터의 가치 역시 과거보다 훨씬 상향됐다. 데이터센터가 대형화하는 동시에 고효율화되면서 단위당 수익이 높아졌다는 설명이다. 현 대표는 "디지털리얼티가 인수한 25메가와트 수전 용량의 데이터센터가 2017년 기준 1조원 수준이었다"며 "지금은 비슷한 규모의 데이터센터가 더 높은 가격으로 거래될 것"이라고 언급했다.

성공적인 데이터센터 개발을 위해선 전력 효율을 높이기 위한 기술개발, 부지선정의 중요성 등이 필요하다고 꼽았다. 먼저 전력과 관련해선 PUE를 낮춰야 한다고 주문했다. 그는 "사업자의 우수성은 PUE 얼마만큼 낮추느냐에 있다"며 "임차인도 PUE가 낮은 곳을 선호하는 만큼 운영 측면에서도 더 많은 매출을 올릴 수 있다"고 전했다.

부지 선정 역시 중요하다. 기본적으로 전기를 확보할 수 있고 물을 끌어올 수 있는 땅이 필요하다. 그는 "면적은 넓을수록 좋다"며 "우리나라는 아파트나 오피스를 지을 때 층을 많이 올리지만 데이터센터 운용 측면에서는 좋지 않다"는 설명을 덧붙였다. 다만 고객사의 수도권을 선호 현상으로 비수도권 개발이 본격화되는 데는 시간이 걸릴 것으로 봤다.

이 외에 철저한 사업 분석을 기반으로 한 개발 실행력, 국내 IT기업 들을 대상으로 한 임차인 밀착관리, 안정적인 운영능력의 확보 등이 필요하다고 덧붙였다. 현 대표는 "데이터센터 시장은 짧은 역사에 비해 수요가 안정적으로 증가하고 있고 지속적 성장도 예견된다"며 "이 같은 잠재력을 바탕으로 부동산, IT, 금융, ESG를 아우르는 산업으로 발돋움할 것"이라고 끝맺었다.
이날 축사자로 김승배 한국부동산개발협회 회장(사진·왼쪽)이 연단에 섰다. 김 회장은 "공간이 획기적으로 변화하면 도시의 회복탄력성을 높아진다"며 디벨로퍼 역할을 중요성을 설명하며 "저성장, 고비용, 인구감소 등 복합불황 시대 속에서 이번 포럼이 디벨로퍼가 어려움을 딛고 새게 도약할 수 있는 기회가 되기를 바란다"고 말했다.

사회를 맡은 민성훈 수원대학교 건축도시부동산학부 교수(사진)는 "그 어느때보다 미래에 대한 예측이 어려운 시기이지만 디벨로퍼는 항상 해답을 찾아 성장해 왔다"며 "부상하는 섹터인 데이터센터와 시니어하우징 개발 전략, 서울 도시정비계획 전망 및 과제를 공유함으로써 업계가 함께 머리를 맞대는 시간이 되길 바란다"고 전했다.