이 기사는 2023년 10월 30일 15:04 THE CFO에 표출된 기사입니다.

한화위탁관리부동산투자회사(한화리츠)가 내달 만기가 도래하는 1100억원 규모 담보 대출을 연장하는 방안으로 가닥을 잡았다. 당초 금융비용을 절감하는 차원에서 공모채를 발행해 상환자금을 충당하려 했으나, 고금리 부담에 전략을 수정한 것으로 알려진다. 실제로 회사채를 발행하려면 주관사 선정부터 신용등급 획득 과정에서의 수수료 부담 등 다양한 부분을 고려해야 한다.

◇공모채 준비 만전…기관투자자도 직접 설득

투자은행(IB)업계에 따르면 한화리츠는 오는 11월 30일 1100억원 규모의 차입금 만기일이 도래한 가운데 리파이낸싱을 준비 중이다. 1년전 SC은행에서 5.56% 이자 조건으로 조달한 752억원과 한화손해보험에서 5.56%로 받았던 348억원을 상환해야 한다.

한화리츠는 내부 논의 끝에 기존 대출을 연장하는 쪽에 중점을 두고 리파이낸싱을 준비 중이다. 최근 채권 금리가 오른 상황에서 금융비용 부담이 커졌기 때문이다. 게다가 채권매수세도 주춤해졌다.

대출은 기존처럼 투자부동산을 담보로 진행할 전망이다. 한화리츠는 차입금과 관련해 총 6603억원 어치 투자부동산을 담보로 제공하고 있다. 담보 자산은 한화손해보험 여의도 사옥, 한화생명 노원 사옥, 한화생명 평촌 사옥, 한화생명 구리사옥, 한화생명 부천 사옥 등 총 5개 사옥이다.


당초 한화리츠는 차환 자금 조달 방안으로 '공모채' 시장 활용 가능성을 염두에 뒀다. 금융비용을 최소화하기 위한 전략의 일환이다. 통상적으로 신용등급이 A급 이상일 경우, 회사채 발행이 은행대출 보다 조달 금리가 더 낮다. 회사채는 은행 대출에 비해 이자율을 90~100bp 가량 낮출 수 있는 것으로 알려져 있다.

다만 작년 11월 말, 이자율 부담이 높은 은행 대출을 택할 수밖에 없었다. 자금조달이 필요했지만 레고랜드 사태 등으로 인해 금리환경이 비우호적이었던 탓이다. 당시 한시적으로 1년 만기의 단기 대출을 택했던 이유이기도 하다.

올해는 금융비용 부담을 줄이기 위해서라도 공모채 활용을 우선시하기로 했다. 한화리츠는 재무구조상 차입금의존도는 45.6%로 매년 33%의 차입금이 만기도래하기 때문이다. 공모채 시장 진입을 대비해 신용등급도 선제적으로 획득하기도 했다. 지난 6월 나이스신용평가와 한국신용평가사로부터 'A+ 안정적' 기업신용평가(ICR) 등급을 받았다.

한화리츠는 9~10월 주관사 선정에 앞서 직접 기관투자자 유치를 위해 발벗고 나서기도 했다. 한 IB관계자는 "한화리츠는 최근 직접 투자자 네트워크를 확보하고 세일즈에 나설 정도로 적극적이었다"며 "공모채 발행 의지가 많은 이슈어였다"고 전하기도 했다.

한화리츠에 대한 기관투자가들의 투심도 양호했다. 리츠 시장에 대해 전반적으로 투자 심리가 위축된 건 사실이지만, 리츠 시장은 '옥석가리기'가 한창이다. 글로벌 투자부동산의 부실 리스크가 커지고 있는 것과 반대로 국내 투자부동산은 오히려 공실률이 줄어드는 추세다.

한화리츠는 국내 한화그룹사들의 오피스를 중심으로 포트폴리오를 꾸리고 있다. 또 한화그룹의 스폰서 리츠로서 대주주의 우월한 신용등급을 바탕으로 타 투자상품에 비해 금리경쟁력 측면에서 유리하다.

◇금리 불확실성에 담보대출 선회

다만 금리 변수로 결국 공모채 발행 대신 은행대출을 택한 모습이다. 미국 10년물 국채 금리는 5% 안팎에서 움직이고 있다. 지난 19일(현지시간) 장중 5% 돌파는 2007년 7월 이후 16년 만에 처음이었다. 조달 비용 부담이 올라간 것이다. 국고채 10년물 금리는 4.2%대, 불확실성은 점차 심화되는 양상이다.

그렇다고 채권 투심이 양호한 편도 아니었다. 최근 주식시장 약세에 채권 투자가 상대적으로 주목을 받고 있는 편이긴 하나, 금리 불확실성이 심화되면서 채권 매수액은 오히려 줄어들고 있는 상황이다. 하반기 총 순매수액은 11조2880억원으로, 직전 4개월(13조5750억원) 대비 16.8% 축소됐다.

결국 한화리츠는 올해 리파이낸싱도 은행대출 쪽으로 가닥을 잡았다. 한편 이지스밸류리츠는 연말 공모채 발행을 준비 중이다. 내달 23일 1년물로 300억원 규모 회사채 발행을 추진하고 있다. 이지스밸류리츠의 공모 회사채 발행은 이번이 처음이다. 대표 주관사는 삼성증권과 KB증권, 한국투자증권이다.

이지스밸류리츠는 태평로 빌딩과 트윈트리타워 등 오피스에 투자하는 리츠다. 코람코주택도시기금위탁관리부동산투자회사가 이지스밸류리츠의 지분 13.7%(올 5월 말 기준)를 보유하고 있으며 이지스자산운용이 위탁관리를 맡는 구조다.