이 기사는 2023년 11월 03일 15시54분 thebell에 표출된 기사입니다

경상북도 경산 소재 오피스텔이 공매로 나왔다. 감정평가액만 550억원에 달하는 물건이다. 대주단은 메리츠증권과 메리츠캐피탈, DS투자증권 등이다. 선순위 대주는 무난한 투자금 회수가 전망되지만 중·후순위 대주의 회수 가능성은 불투명한 상황이다.

3일 관련업계에 따르면 경상북도 경산시 하양읍 대학리 1107번지 일원에 자리한 오피스텔에 대한 공매가 오는 6일부터 시작된다. 주거시설과 상업시설이 각각 일괄 매각 방식으로 입찰을 받는다.

하나감정평가법인이 메리츠증권 의뢰로 작성한 감정평가서 상 감정평가액은 555억2000만원이다. 주거시설은 410억원, 상업시설은 195억원부터 입찰을 받는다. 오는 6일 1차 입찰을 시작으로 내달 1일 12차까지 예정돼 있다. 12차 기준 최저 입찰가는 주거시설이 262억원, 상업시설이 69억원이다.

공매 대상 부동산은 시공능력평가순위 79위를 기록하고 있는 파인건설이 시공한 '경산 하양 파인앤유 더 퍼스트'다. 미래개발이 신한자산신탁에 위탁을 맡겨 시행한 관리형 토지신탁 사업지다. 지하 4층~지상 15층 1개동, 도시형생활주택 280가구와 오피스텔 76가구 및 근린생활시설로 구성됐다. 대지면적은 399.91㎡, 건물면적은 1571.55㎡ 이다.

미래개발은 2017년 토지를 분양 받아 개발 사업에 착수했다. 경북 최대 규모 경제자유구역인 경산지식산업지구에 위치한 만큼 풍부한 배후수요가 기대됐던 사업지다. 대구·경북 최초 신세계 프리미엄 아울렛 입점으로 수혜도 기대됐다.

하지만 이 사업지도 분양 경기 침체를 피할 수 없었다. 2021년 1월 분양을 시작했지만 계약률이 저조해 사업이 어려움을 겪었다. 지난해 말 기준 사업지의 공사진행률은 90.99%였지만 분양률은 0.40%에 불과했다. 결국 시행주체가 메리츠캐피탈(60억원)과 메리츠증권(40억원)으로부터 차입한 100억원을 제때 상환하지 못하면서 사업지가 공매로 출회됐다.

시행사 미래개발의 지난해 감사보고서 기준으로 2024년 이후 만기가 도래하는 채무는 총 309억원이다. 대주별 차입금은 △메리츠캐피탈 125억2000만원 △메리츠증권 83억8000만원 △디아이에프중동 70억원 △DS투자증권 30억원 등이다.

트렌치는 메리츠증권과 메리츠캐피탈이 선순위, 디아이에프중동이 중순위다. DS투자증권은 후순위다. 디아이에프중동은 부동산 투자 자문업을 영위하는 아시아어드바이저스코리아의 손자회사다.

공매가 순항할 경우 선순위 대주는 무난하게 투자금을 회수할 것으로 예상된다. 제때 상환하지 못한 100억원을 포함해 메리츠증권과 메리츠캐피탈이 회수해야 하는 대출금은 최대 309억원이다. 12회차 최저입찰가격(331억원)보다 낮은 수준인 만큼 투자금을 회수하지 못할 가능성은 낮다.

문제는 중·후순위 대주다. 공매 부동산이 12회차에서 어렵게 새 주인을 찾는다고 가정할 경우 중순위 대주가 가져갈 수 있는 몫은 거의 없는 셈이다. 인근 지역에서 최근 12개월 동안 진행된 924건의 입찰이 모두 부찰된 점도 부담이다.

대주단 한 관계자는 "원매자가 있기 때문에 매각을 통해 선순위 대주의 투자금 회수는 문제가 없는 상황"이라며 "다만 중·후순위 대주의 투자금 회수 가능성은 속단하기 어렵다"고 말했다.