이 기사는 2023년 12월 04일 08:12 thebell 에 표출된 기사입니다.

과거 상업용부동산 투자가 고액자산가나 기관투자자의 전유물이었을 땐 AMC(자산관리회사) 역량을 크게 고민할 필요가 없었다. 투자자의 수익에 AMC 운용능력 또는 리스크가 반영되는 일이 제한적이면서도 직관적이었기 때문이다. 능력이 부족한 AMC가 부실자산에 투자했다면 손해가 난 만큼만 손해를 보면 되는 구조였다.

하지만 상장리츠는 다르다. 코스피에서 거래되는 이상 주가는 여느 상장사와 마찬가지로 실적 외 다양한 변수들을 반영하게 된다. 국내외 경기, 금리 인상 가능성, 각종 정책 요인 등이 상장리츠 주가를 움직이고 있다.

손실의 하방도 가늠하기 어렵다. 자산에 문제가 발생하지 않아 배당 하락이 없더라도 주가는 끝 모르고 떨어질 수 있다. 공모가 5000원의 절반에도 못 미치는 상장리츠가 몇몇 보인다.

최근 상장리츠 주가에 AMC 리스크가 반영되는 모양새다. 헤드라인 리스크에 노출됐거나, 무리하게 유상증자를 추진했거나, 투자자와 소통이 부재했다면 주가는 여지없이 고꾸라졌다. 실상 별 일이 아니더라도 그 이상의 악재로 읽히기도 한다.

주주들도 가만히 있을 수 없는 상황이 됐다. 내 자산을 위탁관리 중인 회사로 인해 예상 밖 다양한 리스크를 짊어져야 한다면 이를 헤지(hedge)할 수 있는 도구가 필요해진 셈이다. 비단 현재 주가가 부진한 리츠만의 이야기는 아니다.

상장리츠를 중심으로 주주 행동주의 움직임이 커지고 있는 이유다. 코람코앵커리츠는 얼마 전 지분 5% 이상을 갖고 있는 상장리츠 4곳의 주식 보유 목적을 단순투자에서 경영참여로 변경했다. 주택도시기금의 3000억원대 자금을 투입해 국내 총 11개 상장리츠 및 상장예정리츠에 투자하고 있는 곳이다.

최근 몇몇 상장리츠 기관 투자자들이 AMC 교체 가능성을 타진했다는 설도 들린다. 법상 '자기관리'리츠가 아닌 '위탁관리'리츠인만큼 물리적으로 불가능하지는 않다고 한다. 물론 아직 국내 사례가 없는 데다 교체 대상 AMC의 저항도 거셀 수 밖에 없다.

리츠 M&A도 비슷한 맥락에서 제안되고 있다. 두 개 이상 상장리츠를 운용 중인 AMC가 몇 곳 있다. 일각에선 성격이 비슷한 리츠를 합병하는 편의 실익이 더 클 수 있다고 보고 있다. 추후 M&A를 염두에 두고 물밑 검토 중인 AMC도 있는 상태다.

리츠 관계자 모두가 어려운 한 해를 보냈다. 리츠와 AMC 옥석 가리기가 진행되는 동안 투자자들의 고민도 함께 깊어졌다. 올해를 계기로 주주들이 적극적으로 목소리를 낼 수 있다면 시장이 보다 성장할 수 있지 않을까.