이 기사는 2023년 12월 19일 16시18분 thebell에 표출된 기사입니다

그랑서울(GRAN SEOUL)의 오피스 '전용면적당 비용(NOC)'이 월 40만원대 중반으로 인상된다. 기존 월 30만원대였던 것을 고려하면 30% 이상 올리는 수준이다. 입주사 가운데 미래에셋자산운용은 장고 끝에 재계약을, 신한리츠운용은 인근 서울파이낸스센터(SFC)로 이사를 결정했다.

그랑서울이 임대료를 올리면서 인근 오피스 임대료도 줄인상될 가능성이 커졌다. 도심권역(CBD)의 오피스 신규 공급이 부족한 가운데 임대료가 급격히 인상되더라도 임차인들은 대안을 찾기 힘들 것으로 관측된다.

19일 건설부동산업계에 따르면 신한리츠운용은 내년 4월 그랑서울에서 SFC로 오피스를 옮긴다. SFC에는 현재 다수 외국계 금융사 및 부동산 회사들이 입주해 있다. 리츠운용사 중에는 SK리츠운용이 임차하고 있다.

신한리츠운용의 오피스 이동은 현재 임차 중인 그랑서울이 임대료 인상을 통보했기 때문이다. 그랑서울 NOC는 기존 월 30만원대에서 44만원 수준으로 33% 이상 오른 상황이다. NOC는 Net Occupancy Cost의 약자로 임차인이 전용면적당 지불하는 총비용이다. 임대료와 관리비, 보증금 등이 포함된다.

계약 만료를 앞둔 다른 임차사들도 비슷한 상황에 놓였다. 미래에셋자산운용도 사내 태스크포스(TF)팀을 꾸리고 임대료 인상으로 인한 대책을 논의한 것으로 알려졌다. 신한리츠운용과 마찬가지로 이사를 검토했으나 원자재 가격 급등으로 인해 새 오피스 인테리어 비용도 만만치 않다고 판단했다. 잔류를 결정하면서 이른 시일 내 재계약하는 것으로 가닥을 잡았다.

이번에 임대료가 단번에 30% 이상 인상되면서 CBD에선 그랑서울이 처음으로 평당 NOC 40만원대를 기록하게 됐다. 그랑서울은 기존에도 CBD 오피스 중 평당 임대료가 가장 높았다. 리테일 임대료의 경우 인근 디타워가 최고 수준인 것으로 알려졌다.

그랑서울은 국민연금공단 소유다. 2014년 초 국민연금이 코크렙청진18·19호 리츠를 통해 GS건설 계열사 '지엘피에프브이원(GLPFV1)'으로부터 1조2368억원에 매입했다. 종로구 청진구역 12-16지구 도시환경정비사업에 따라 종로 피맛골 옛 한일관 터를 재개발한 빌딩이다. 연면적 17만5536㎡, 지하 7층 지상 24층 높이의 오피스 2개 동이다.

그랑서울을 비롯해 CBD 지역 임대료 인상 기조가 지속될 것이라는 전망이다. 오피스 공급이 부족해 임대료를 올리더라도 다른 공간을 찾기 어려워진 탓이다. 인근에는 SK리츠가 소유하고 있는 종로타워, 마스턴투자운용이 펀드로 들고 있는 디타워, 올해 미래에셋자산운용이 인수한 타워8 등이 있다.

CBD 오피스 공실률은 올해 하반기에도 지속해서 떨어지고 있다. 부동산서비스기업 젠스타메이트에 따르면 지난달 CBD 공실률은 전월 대비 0.6%포인트 낮은 2.8%를 기록했다. 월 임대료는 전년 동기 대비 7.1% 상승한 평당 8만9160원이다. 월 관리비도 전년 동기 대비 4.1% 오른 평당 4만7913원으로 나타났다.

당분간 신규 오피스 공급도 없어서 수년간 임대인 우위 시장이 이어질 것이라는 전망이다. CBD 확장권역에 속하는 을지로3가역 일대에서 오피스 개발이 진행 중이지만 준공 시점은 2027년 정도로 전망된다.