이 기사는 2023년 12월 29일 11시34분 thebell에 표출된 기사입니다

현대건설이 오피스텔 개발을 추진하다 지식산업센터로 방향을 선회한 '이마트 가양점' 재원 확보에 다시 한번 성공했다. 프로젝트금융투자회사(PFV)를 통해 개발 중인 사업장으로 만기가 도래한 기존 대출을 상환하고 인허가 등 사업비에 사용하기 위한 것이다. 인허가 절차가 예정대로 진행되면 이르면 내년 4분기 착공할 것으로 관측된다.

29일 업계에 따르면 케이스퀘어그랜드강서PFV는 최근 미래에셋증권 주관으로 1424억원을 조달했다. 실행일은 지난 26일이고 만기는 내년 12월 18일이다. 케이스퀘어그랜드강서PFV는 이마트 가양점이 자리한 서울시 강서구 가양동 449-19 일원을 개발하기 위해 설립됐다.

보통주와 종류주를 합한 주요주주 및 지분율은 △이스턴투자개발 49% △현대건설 29.9% △코람코자산운용 15.1% △신한자산신탁 6% 등이다. 이스턴투자개발은 이지스자산운용 설립자인 김대영 전 이사회 의장의 부인이 스카이밸류를 통해 지배하고 있는 시행사다.

이번 자금조달은 기존 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)을 상환하기 위한 행보로 해석된다. 추가 조달 전 케이스퀘어그랜드강서PFV는 PF 대출 유동화를 통해 총 7086억원을 조달한 상태였다. 현대건설의 지급보증 신용보강을 통해 조달한 대출금액은 올해 3분기 말 기준 7960억원으로 집계됐다. 이 가운데 우리종합금융 주관으로 특수목적법인(SPC)을 설립해 조달한 1000억원의 만기도 다음달 12일 예정돼 있다.

상환 후 여유자금은 인허가 절차 등에 투입한다. 사업성 문제로 인해 개발 방침이 변경되면서 인허가를 새로 받아야 하기 때문이다.

현대건설은 해당 부지에 지하 5층~지상 27층 규모 주거형 오피스텔 및 판매시설 등을 조성할 계획이었다. 하지만 오피스텔 분양 경기 침체가 지속되면서 지식산업센터 조성으로 개발 계획을 변경했다. 현재 PFV는 해당 부지에 지하 1층~지상 21층 규모 지식산업센터 및 판매시설, 근린생활시설 등을 건축할 계획이다.

인허가 진행 상황은 교통영향평가를 마친 상태다. 현재 환경영향평가를 받고 있다. 이르면 내년 상반기 말 환경영향평가를 통과할 것으로 전망된다. 이후 서울시 건축위원회 심의와 건축허가 등을 마치고 이르면 내년 4분기에 착공할 수 있을 것으로 예상된다.

PFV 남은 과제는 착공 및 본PF 조달 전까지 만기가 도래하는 차입금에 대한 대응이다. 당장 내년 상반기에만 총 3건의 1767억원을 상환 기일이 잡혔다. 우선 내년 2월에는 키움증권 주관으로 조달한 620억원의 만기가 도래한다. 이어 3월에는 KB증권 주관의 746억원과 6월 한화투자증권 주관의 401억원 등이 만기를 맞는다. 내년 하반기 주관사별 만기 도래액은 △신영증권 201억원 △국민은행 1000억원 △한국투자증권 2310억원 △부국증권 808억원 등이다.

다만 현대건설이 PFV에 신용을 보강하고 있는 만큼 연장 및 리파이낸싱은 수월할 것으로 전망된다. 현대건설은 올해 3분기 말 기준 이 PFV에 지급보증 약정을 통해 8650억원 한도로 신용보강을 제공하고 있다. PF대출 유동화를 통해 조달한 자금들도 모두 현대건설의 신용보강을 통해 이뤄졌다. 현대건설의 신용등급은 'AA-(안정적)'으로 건설업계 최고 수준을 유지하는 중이다.