이 기사는 2024년 02월 01일 07:40 thebell 에 표출된 기사입니다.

HDC아이앤콘스가 시행하는 수원 지식산업센터의 대주단이 변경됐다. 지난해 공정률 부진으로 인해 기한이익상실(EOD)이 발생하자 기존 대주단이 투자금 회수를 요구했기 때문이다. 다행히 신탁계약 변경을 통해 신탁사가 프로젝트파이낸싱(PF) 대출금을 조기 상환하면서 현재는 사업이 본궤도를 되찾았다.

1일 업계에 따르면 수원 영통구에 조성되는 지식산업단지 아이파크 디어반의 본PF 대주단이 지난해말 변경됐다. HDC그룹에서 시행업을 맡고 있는 HDC아이앤콘스가 추진하는 사업이다.

이 사업은 경기도 수원시 영통구 원천동 399-1번지 일원을 개발하는 프로젝트다. 6310㎡ 부지에 연면적 4만2381.04㎡, 지하 3층~지상 13층, 1개동 규모 지식산업센터가 조성된다. 시공은 남광토건이 맡았다.

본PF를 조달한 시점은 2022년 3월이다. 메리츠증권 주관으로 590억원을 조달했다. 메리츠증권과 메리츠캐피탈, 메리츠화재해상보험이 공동 1순위로 참여했다. 공사비는 506억원으로 책정됐다.

2022년 10월에는 메리츠화재해상보험이 보유하고 있던 대출채권 일부를 한화자산운용이 설정한 사모펀드가 인수하는 방식으로 손바뀜이 있었다. 당시 조성된 사모펀드 한화수원디어반일반사모부동산투자신탁이 인수한 대출채권은 약 125억원 규모다.

메리츠증권과 한화자산운용 등이 본PF를 제공한 배경에는 안정적인 사업성이 자리했다. 2022년 3월 분양에 착수한 수원 아이파크 디어반은 지식산업센터 및 근린생활시설 계약률이 100%에 달하는 등 훈풍이 예상됐던 사업지다. 시공사 남광토건과 신탁사 하나자산신탁이 신용을 보강하면서 안정성도 확보했다.
하지만 공사가 지연되기 시작하면서 문제가 발생했다. 지난해 3분기말 기준 사업지 공정률은 32%로 계획공정률 38.75%를 6.75%포인트(p) 밑돌았다. 계획공정률 대비로는 82.58% 수준이다. 사업부지에서 지반 암석이 발견되면서 공사가 늦춰지는 가운데 장마로 인한 골조타설 지연 등도 공정률의 발목을 잡았다.

공정률이 당초 계획 대비 부진하면서 차주 겸 시행사 HDC아이앤콘스의 본PF 대출에 EOD가 발생했다. 대출약정에 공정률이 목표치를 일정 수준 이상 하회할 경우 EOD가 발생한다는 조항이 있었기 때문이다.

대주단은 당초 전원동의를 통한 본PF 대출약정상 기한 이익 부활을 검토했다. 분양률이 높은 만큼 대출원리금을 회수하지 못할 가능성이 낮고 남광토건이 공정만회 계획을 제출했기 때문이다. 하지만 대출시점 대비 국내 부동산 경기가 침체된 점과 남광토건의 재무건전성 등을 고려한 끝에 HDC아이앤콘스에 PF 대출 상환을 요구했다.

이에 HDC아이앤콘스는 하나자산신탁과 체결했던 책임준공형 관리신탁을 차입형토지신탁으로 변경했다. 이를 바탕으로 지난해말 하나자산신탁으로부터 자금을 조달해 기존 대주단에 본PF 대출을 상환하면서 사업 좌초를 피할 수 있었다. 다만 신탁 방식이 변경되면서 당초 산정했던 사업이익은 소폭 축소될 것으로 전망된다.

HDC아이앤콘스 관계자는 "신탁사가 대주 역할을 하는 형태로 조달 구조가 변경되면서 사업을 더 안정적으로 진행할 수 있는 구도가 형성됐다"며 "일시적으로 문제가 있었지만 현재는 정상적으로 사업이 운영되는 중"이라고 설명했다.

HDC아이앤콘스는 광주 화정 아이파크 등의 시행사업을 맡은 HDC그룹 자회사다. 2000년 주택건설업과 토목와 건축공사를 영위할 목적으로 설립됐고 2004년 4월 경영 효율화를 위해 현대산업개발리모델링를 흡수합병했다. HDC그룹의 부동산 개발기획부터 보유와 처분, 관리, 운영에 이르는 부동산 개발사업의 토털 솔루션을 제공한다. 지난해 3분기말 기준으로 HDC가 지분 95.2%를 보유하고 있다.

지난해 3분기말 기준으로 시행하고 있는 사업지는 △광주 화정 아이파크 △수원 영통 아이파크 디어반 등이다. 이밖에도 신공덕 아이파크과 영주 아이파크의 도급 공사를 진행하고 있다.