이 기사는 2024년 03월 14일 07:25 thebell 에 표출된 기사입니다.

KB부동산신탁이 경북 경산 CJ대한통운 물류센터에 설정된 대출의 리파이낸싱 작업에 착수했다. 리츠를 통해 보유하고 있는 자산으로 지난해 투자금 회수를 추진했으나 건설부동산 경기침체 여파로 매각이 불발됐다. CJ대한통운이라는 우량 임차인을 확보하고 있어 안정적인 임대료 수익이 나오고 있지만 이자비용 증가가 수익성에 악영향을 미칠 전망이다.

14일 업계에 따르면 KB부동산신탁은 '케이비경산로지스틱스위탁관리부동산투자회사'(리츠)를 통해 보유하고 있는 경산 CJ대한통운 물류센터 관련 대출의 리파이낸싱을 추진하고 있다. 구체적인 리파이낸싱 규모와 연간 이자율, 만기 등은 오는 27일 개최될 예정인 리츠 정기주주총회에서 결정될 예정이다.

리츠의 기초자산은 경상북도 경산시 하양읍 지식산업2로1길 63에 위치한다. 2만4680㎡ 부지에 연면적 2만8563.76㎡, 지상 4층 규모로 자리하고 있다. 용적률 100.48%, 건폐율 69.95%를 적용받았고 2018년 3월 준공됐다. 상온·저온·냉동 보관 시설을 모두 갖춘 복합물류센터다.

KB부동산신탁이 부동산을 매입한 시점은 2021년 3월이다. 코람코자산운용으로부터 504억원에 매입했다. 당시 감정평가액(514억원)의 97.8% 규모다. 매입부대비용을 포함한 총 투입액은 558억원이다.

부동산을 매입할 당시 발생한 차입금은 총 375억원이다. 만기는 2024년 3월 30일로 설정됐다. 삼성화재와 산업은행이 연간 이자율 2.6% 고정금리 조건으로 선순위 대주에 참여했다. 중순위는 각각 45억원을 제공한 유안타저축은행과 대신저축은행이다. 연간 이자율은 4%가 적용됐다.

CJ대한통운 단일 테넌트로 구성된 자산이다. 오는 2028년까지 장기 임대차 계약이 체결돼 있다. 3기부터 5기 1분기까지 임대료 수익은 △2022년 8월~2023년 1월 13억4083만원 △2023년 2월~2023년 7월 13억778만원 △2023년 8월~2023년 10월 6억2986만원 등으로 나타났다. 이를 연간으로 환산하면 연 임대료 수익은 26억2278만원 수준이다.

KB부동산신탁은 당초 차입금 만기 도래에 맞춰 부동산을 매각할 예정이었다. 이를 위해 지난해 5월 매각주관사 선정에 착수하는 등 매각을 추진했다.

하지만 건설부동산 경기침체가 발목을 잡았다. 특히 공급 과잉으로 인해 가격이 지속적으로 하락하고 있던 물류센터 자산이었기 때문에 적정가격을 제시하는 원매자 확보가 사실상 불가능했다. 결국 KB부동산신탁은 매각을 철회하고 신규 차입금 만기 전까지 자산을 추가보유하는 방향으로 전략을 수정했다.

리파이낸싱 이후에는 이자비용 부담이 증가하면서 리츠 수익률이 하락할 것으로 전망된다. 처음 대출을 일으켰던 2021년 대비 조달금리가 크게 올랐기 때문이다. 3월 현재 업계 평균으로 여겨지는 물류센터 선순위 대출 금리는 연 5% 중반대로 KB부동산신탁의 기존 선순위 대출 대비 3% 가량 높은 수치다.

만기 대응을 앞두고 배당을 줄인 점에서도 이자비용 부담에 대한 우려가 엿보인다. 3기 5.88%, 4기 5.96%였던 연환산배당율은 5기 들어 0.59%로 하락했다. 이자지급 여력을 확보하기 위해 선제적으로 유동성을 확보하는 과정에서 배당이 감소한 여파다.

리츠의 주요주주는 지난해 10월말 기준으로 SK증권과 한화투자증권이다. 특정금전신탁으로 각각 지분 47.06%를 보유하고 있다. 배당수익을 우선적으로 수취할 수 있는 종류주 주주다. KB부동산신탁은 보통주 지분 5.88%를 보유 중이다.