이 기사는 2024년 03월 18일 15:37 thebell 에 표출된 기사입니다.

이지스자산운용이 서울역 서울로·메트로 타워 개발사업에 착수했다. 에퀴티와 론을 합쳐 1조원에 달하는 자금을 조달해 사업지를 확보한다. 에퀴티 투자자로는 NH투자증권, 대신증권, 이지스자산운용 등이 참여했다.

18일 업계에 따르면 이지스자산운용은 최근 서울역 서울로 타워와 메트로 타워 개발을 위해 1조원 규모 사업비를 조달했다. 대출 만기는 인출일로부터 15개월이다. 조달된 자금은 사업부지 매입과 금융비용, 초기 사업비 등에 투입된다.

2450억원은 에퀴티로 모집했다. NH투자증권(500억원)과 대신증권(250억원) 등이 주요 투자자로 자리하고 있다. 자산관리를 맡은 이지스자산운용과 대출 주관기관 중 한 곳인 신한투자증권도 에퀴티에 투자했다.

대출약정액은 7170억원이다. NH투자증권과 신한투자증권, 대신증권이 공동으로 주관을 맡았다. 트렌치별 약정액은 선순위 4800억원, 중순위 1400억원, 후순위 970억원으로 설정됐다. 선순위에는 시중은행과 보험사 등이 참여한 것으로 알려졌다.

주관을 맡은 증권사들도 자금 조달에 일조했다. 이들이 신용을 보강한 특수목적법인(SPC)이 유동화증권을 발행해 확보한 자금을 프로젝트금융투자회사(PFV)에 투입하는 구조다. 신한투자증권이 816공간제일차로 600억원, 뉴스타케미제일차로 300억원을 조달했다. NH투자증권은 500억원, 대신증권은 480억원을 조달해 투입한다.

매입 대상 부동산은 서울역에 자리한 서울로 타워와 메트로 타워다. 시행을 맡은 와이디816PFV는 매입한 부동산의 임대차 기간이 종료되면 건물을 해체한 후 오피스 및 근린생활시설을 신축할 예정이다.

서울로 타워는 서울시 중구 남대문로5가 526에 자리한다. 대지면적은 3081.1㎡로 1985년 준공됐다. 연면적 2만7897.5㎡ 규모로 대우재단 빌딩으로 사용됐으나 대우그룹이 풍파를 겪는 과정에서 여러 주인을 거쳐 2021년 이지스자산운용의 품에 안겼다. 당시 매매가액은 2059억원이다. PFV는 이번에 조달한 자금을 바탕으로 이지스자산운용으로부터 서울로 타워를 인수한다.

메트로 타워는 3778.5㎡ 부지에 위치해 있다. 소재지는 서울시 중구 남대문로5가 537로 서울로 타워와 맞닿아 있다. GS건설의 전신인 럭키개발이 연면적 4만1139.6㎡ 규모로 1990년 준공시켰다. 사옥으로 사용되며 GS역전타워라는 명칭으로 불렸으나 GS건설이 그랑서울로 이전하게 되면서 현재의 명칭이 붙었다. 현재 소유주는 안다자산운용으로 2017년 12월 2400억원에 매입했다.

이지스자산운용은 연초에 자금조달을 마무리할 계획이었다. 하지만 에퀴티 투자자 모집이 지연되면서 딜 클로징에 난항을 겪었다. 다행히 NH투자증권이 주관사단에 합류하면서 에퀴티 투자 규모를 채우며 성공적인 딜 클로징이 가능했다.

시행사는 브릿지론 만기 이전에 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환을 기대하고 있다. 통상 만기를 1년으로 설정하는 여타 브릿지론과 달리 만기를 1년 3개월로 설정한 점도 이같은 기대감에서 기인했다. 인근 힐튼호텔과 함께 통합개발로 진행되는 만큼 단기간 내에 인허가를 받을 것이라는 전망 덕분이다.

대주단 관계자는 "인허가청의 협조를 받기 쉬운 통합개발 사업지라는 점도 매력적으로 작용해 에퀴티와 론 투자자를 모집할 수 있었다"고 설명했다.

서울역 힐튼 호텔 개발은 와이디427PFV가 맡고 있다. 2021년 12월 매매계약을 체결한 후 인허가 작업을 진행하는 중이다. 이르면 연내 착공할 것으로 전망된다. 주요 주주는 국민은행과 신한은행, 신한투자증권, 신한캐피탈, 현대건설, 이지스자산운용이다.

서울로 타워와 메트로 타워 개발사업의 착공 목표는 2025년이다. 브릿지론 만기가 2025년 6월임을 감안하면 상반기 중으로 본 PF를 조달한 후 하반기에 착공할 것으로 예상된다. 오피스와 호텔, 쇼핑시설 등 연면적 46만㎡ 규모 복합시설을 조성할 예정으로 2029년 준공이 목표다.