이 기사는 2024년 03월 21일 16시06분 thebell에 표출된 기사입니다

코람코자산신탁이 아크플레이스 딜 클로징을 눈앞에 두고 있다. 오피스 시장에서 전략적투자자(SI)들의 활약이 두드러지고 있는 가운데 총 사업비 9000억원을 조달하는 성과를 거뒀다. 특히 배당률 매력이 적은 보통주 금액을 1900억원까지 모은 점이 눈에 띈다.

우협 선정 단계부터 자금조달 측면에서 높은 평가를 받았다. 보통주에 주요 공제회들의 자금이 투입된 블라인드펀드를 활용할 계획이었기 때문이다. 남은 보통주 자금은 아크플레이스 자산관리(Property Management)회사가 투자했다. 협상 막바지 단계에 매입가를 깎아 우선주 비중을 줄인 점도 최종 딜 클로징에 주효했다는 평가다.

◇에쿼티 3270억, 우선주 1370억·보통주 1900억 구성

21일 부동산투자업계에 따르면 전날 코람코자산신탁과 미래에셋자산운용은 아크플레이스 최종 매매계약을 체결했다. 자산 매각가는 평당 4170만원, 전체 7917억원이다. 이달 말 잔금납입을 마치면 딜이 종결된다.

코람코자산신탁은 올해 초 아크플레이스 인수 주체로 '코람코가치투자제4의6호리츠'를 설립했다. 코람코가치투자는 코람코자산신탁이 운용하는 블라인드펀드(리츠)에 붙이는 이름이다. 아크플레이스가 코람코자산신탁의 4호 블라인드펀드가 투자하는 6번째 자산이라는 의미다. 제4호리츠는 제4의6호리츠 보통주에 투자한다.

코람코가치투자제4의6호리츠의 총 사업비는 8793억원이다. 부동산 매입가 7917억원, 부대비용 518억원, 예비비 358억원을 포함한 금액이다. 부동산 담보대출로 5300억원, 임대보증금으로 223억원을 조달했다. 나머지 3270억원을 에쿼티 투자 받았다.

협상 과정에서 자산 가격이 할인되면서 에쿼티 비중이 조정됐다. 올 초 코람코자산신탁은 리츠의 영업인가를 신청하면서 에쿼티 비중을 3780억원으로 써냈다. 최초 계획보다 에쿼티 금액을 510억원 정도 깎은 셈이다.

최종적으로 에쿼티 3270억원은 우선주 1370억원, 보통주 1900억원으로 구성했다. 당초 우선주 1800억원, 보통주 1900억원으로 조달한다는 목표였다. 자산 가격을 깎으면서 보통주보단 우선주 금액을 줄였다는 의미다.

투자 기간은 8년으로 설정했다. 캡레이트는 4.3%다. 우선주 투자자들의 연 평균 배당률은 6.8%다. 보통주 투자자들의 연 평균 배당률은 3.6% 수준이다. 매각차익을 포함한 내부수익률(IRR)은 각각 10.2%, 14.8%로 전망된다.

◇주요 공제회 자금 기반, 4호 펀드 활용

에쿼티 구성을 보면 이례적으로 우선주보다 보통주 비중이 크다. 투자자들이 배당률이 높은 우선주에 몰리기 때문에 우선주가 에쿼티 대부분을 차지하는 게 일반적이었다. 보통주는 매각 차익을 노리거나 사옥 활용 니즈가 있는 SI가 일부 참여하는 수준이었다.

하지만 고금리 상황으로 인해 대출 이자 부담이 커졌다. 에쿼티에서 배당률이 낮은 보통주 비중을 키우지 않으면 수익률을 맞추기 어려운 상황이 이어졌다. 이 같은 상황으로 인해 아크플레이스 투자에서도 보통주 금액이 우선주 금액을 역전하는 상황이 생겼다.

코람코자산신탁의 블라인드펀드 자금이 투입됐기 때문에 이번 거래 성사가 가능했다는 의미로도 해석된다. 코람코가치투자제4호리츠는 아크플레이스 보통주 1900억원 중 1640억원어치를 인수했다. 나머지는 아크플레이스 자산관리를 맡은 회사가 투자한 것으로 알려졌다.

최근엔 SI가 직접 자산을 인수하거나 보통주 투자를 받쳐주지 않으면 거래 성립 자체가 어렵다. 센터포인트강남은 F&F가, T412는 알레르망이 우선협상대상자로 선정됐다. 씨티스퀘어도 현송재단이 가져갈 것으로 보인다.

코람코가치투자제4호리츠는 가치투자블라인드펀드4호를 주요 재원으로 한다. 5개 공제회 공동 출자를 통해 만들어졌다. 한국교직원공제회, 농업협동조합중앙회, 대한지방행정공제회, 경찰공제회, 군인공제회가 자금을 넣었다. 최초 설정 규모 5000억원대로 알려져 있다.

나머지 우선주 1370억원은 주요 금융기관 및 상장리츠가 투자했다. 삼성화재, NH농협생명, 우리은행, 현대해상, NH프라임리츠가 자금을 보태기로 했다.

아크플레이스는 글로벌 사모펀드(PEF) 운용사 블랙스톤이 미래에셋자산운용의 미래에셋맵스일반사모부동사투자신탁1호를 통해 투자한 자산이다. 2016년 4500억원에 인수한 뒤 8년여 만에 투자금을 회수하게 됐다.

매각주관사를 맡은 JLL코리아는 지난해 하반기 코람코자산신탁을 우선협상대상자로 선정하고 매각 협상을 진행해 왔다. 우협 기간이 두 차례 연장된 가운데 최근 양측이 몸값을 하향조정하는 방향으로 접점을 찾으면서 딜을 마무리할 수 있게 됐다.

아크플레이스는 강남업무지구(GBD) 프라임급 오피스다. 지하철 2호선 역삼역 인근에 위치한다. 대지면적 4171.7㎡(1262평), 연면적 6만2725.31㎡(1만8974평), 지하 6층~지상 24층 규모다. 한솔그룹이 1998년 본사로 쓰기 위해 완공했다.