이 기사는 2024년 04월 16일 07:54 thebell 에 표출된 기사입니다.

지난 2년간 상업용 부동산 시장을 돌아보면 '콘코디언 빌딩' 딜 클로징이 갖는 의미가 컸다. 2022년 8월 최초 우선협상대상자 선정 후 6개월 만에 거래가 마무리됐다. 얼어붙어 있던 투자 심리는 이때부터 점차 녹기 시작했다.

반대로 생각해보면 콘코디언 빌딩 거래가 끝나기 전까지 시장은 사실상 개점 휴업 상태였다. 그 사이 6개월간 새 주인을 찾은 코어 오피스를 찾아보기 어려웠다. 이번에 '더에셋 강남' 매각 건에 업계가 긴장을 늦추지 못하는 이유다.

더에셋 강남이 올해의 랜드마크 딜로 콘코디언 빌딩의 바통을 넘겨받았다. 몸값은 불어났다. 콘코디언 빌딩 거래 가격이 6500억원이었다면 더에셋 강남을 향한 시장의 눈높이는 1조원 안팎에 달한다. 강남업무지구 핵심 입지인데다 연면적만 2만5000평을 웃도는 영향이다.

거래를 끝내려면 에쿼티만 수천억원을 모아야 한다는 의미다. 담보대출 비율을 60%로 가정하면 4000억원 수준이다. 코어 오피스 투자를 검토했던 기관들의 자금이 일제히 몰려들 가능성이 높다.

가뜩이나 시장 내 자금은 메말라 있다. 7900억원 규모 강남 아크플레이스 딜이 이달에서야 마무리됐다. 서초 마제스타시티타워1, 잠실 삼성SDS타워, 서대문 씨티뱅크센터는 지난해 중 표면적으로 거래가 끝났지만 우선주 총액인수에 나선 증권사들은 올해 초까지도 셀다운에 애를 먹어야 했다.

결국 더에셋 강남을 원하는 잠재 매수자나 투자 구조 등에 대한 윤곽이 드러나기 전까진 시장 내 다수 거래가 잠정 중단될 것으로 보인다. 매도자인 코람코자산신탁이 1년 이상 만기를 남겨 두고 일찍이 자산 매각 작업에 착수했다는 점에서 이 같은 악영향은 해를 넘겨 길어질 수도 있다.

시장은 삼성그룹이나 현대차그룹의 등장에 그나마 기대를 걸고 있다. 더에셋에 삼성화재 등이 입주하고 있기 때문에 삼성증권이나 삼성SRA자산운용이 나서서 실마리를 풀어주기 원하는 모양새다. 하지만 이번 매각 자문사 컨소시엄에 에스원이 빠진 걸로 보아 삼성그룹이 전면에 나설 가능성은 낮다는 후문이다.

남은 건 현대차그룹뿐이다. 강남에 2만평 규모 건물을 채울 수 있는 곳, 채울 니즈가 있는 곳은 현대차그룹 밖에 없다. 현대차그룹은 현대건설의 위례 복정역세권 개발이 끝나면 연구소 인력을 이곳으로 옮길 예정이기도 하다. 그만큼 사옥 수요가 지속해서 늘고 있는 데다 실제 더에셋에 관심을 보이고 있다는 이야기도 들린다.

이미 시장은 움츠러들기 시작했다. 자산 매각을 예고했던 일부 중대형 오피스들이 계획을 거두고 펀드 등 만기 연장에 나섰다. 더에셋 강남을 비롯한 코어 오피스들이 빨리 새 주인을 찾아야 금리 인하가 시작됐을 때 시장이 온전히 살아날 수 있을 전망이다.