이 기사는 2024년 05월 09일 15:38 thebell 에 표출된 기사입니다.

신한글로벌액티브리츠가 본격적인 공모상장 절차에 나섰다. 신한리츠운용이 선보이는 세 번째 상장리츠로 다음달 말부터 코스피 시장에서 거래될 전망이다. 국내에선 처음으로 미국 개방형 부동산 펀드를 기초자산으로 담았다.

리츠 신규 상장이 뜸했던 가운데 새로운 투자 기회가 열렸다. 지난해 초 한화리츠와 삼성fn리츠가 상장한 뒤 1년 만이다. 국내 상장리츠는 24개, 자산규모(AUM)는 16조원을 넘길 것으로 보인다.

◇해외 부동산 우려, 공모가 3000~3800원 예정

9일 리츠업계에 따르면 최근 신한리츠운용이 신한글로벌액티브리츠 상장을 위해 금융감독원에 증권신고서를 제출했다. 본격적인 공모 절차에 착수했다는 의미다. 다음달 수요예측, 청약 등을 거쳐 상장할 예정이다.

신한글로벌액티브리츠는 신한리츠운용이 만든 세 번째 상장리츠다. 신한리츠운용은 2018년에는 신한알파리츠를, 2021년에는 신한서부티엔디리츠를 상장시킨 바 있다. 신한알파리츠는 국내 코어 오피스에, 신한서부티엔디리츠는 국내 호텔, 리테일에 주로 투자한 상태다.

이번 신한글로벌액티브리츠의 기초자산은 미국 개방형(Open-End) 부동산 펀드다. 글로벌 운용사가 설정한 3개 펀드를 초기 포트폴리오에 담았다. 각각 △미국정부빌딩펀드(US Government Building Open-End Feeder·USGB) △프리사펀드(PRISA) △CBRE미국코어파트너스펀드(CBRE US Core Partners·CBRE USCP)다. 기관투자자의 전유물이었던 해외 부동산 펀드에 개인도 투자할 수 있는 기회가 열렸다는 평가다.

신한글로벌액티브리츠가 담은 펀드들은 미국 코어 부동산 500여개에 분산 투자하고 있다. 평균 90%대 임대율, 30%대 담보대출비율(LTV)을 기록 중이다. 부동산은 투자 전략에 따라 코어·코어플러스·밸류애드·오퍼튜니스틱 등 크게 4가지로 분류된다. 미국 코어 부동산의 경우 투자 리스크가 낮고 평균 7~9%의 안정적인 수익을 올릴 수 있다.

기초자산의 펀더멘털은 우수하지만 시장 내 해외 부동산 투자에 대한 우려가 있는 상황이다. 이 같은 환경을 고려해 신한글로벌액티브리츠는 수요예측을 거쳐 공모가를 3000~3800원에서 확정하기로 했다. 상장리츠 공모가는 5000원이 대부분이지만 이를 하향 조정해 투자자들의 진입 장벽을 낮추는 전략을 취했다.

개인투자자들이 투자하기에는 적기라는 분석이다. 현재 신한글로벌액티브리츠가 담은 펀드들의 순자산가치(NAV)가 펀더멘털 대비 낮게 평가되고 있는 영향이다. 고금리 상황 탓인 만큼 향후 금리 인하에 따라 NAV 반등이 예견된다. 신한글로벌액티브리츠는 NAV 상승분을 매각하고 재투자하는 등 방식으로 포트폴리오를 키운다는 계획이다. 연 평균 8%대 배당을 목표로 하고 있다.


◇상장리츠 자산규모 '16조' 돌파 전망

신한글로벌액티브리츠는 국내 24번째 상장리츠로 이름을 올리게 된다. 부동산 경기가 꺾인 뒤 지난 1년간 리츠 신규 상장이 없었다. 마지막으로 지난해 초 한화리츠와 삼성fn리츠가 나란히 코스피에 입성한 바 있다.

상장리츠 AUM은 16조원을 돌파할 전망이다. 한국리츠협회가 지난달 말 기준 23개 상장리츠 대상으로 집계한 자산총계는 15조9900억원으로 나타났다. 신한글로벌액티브리츠의 투자 규모가 약 2000억원이다.

새로운 유형의 상장리츠가 출범을 앞두고 있는 만큼 상장 결과에 업계의 이목이 집중되고 있다. 신한글로벌액티브리츠는 국내에선 처음으로 미국 개방형 부동산 펀드를 기초자산으로 편입했다. 개인투자자들에게 투자 가치를 설득해야 하는 과제를 함께 안고 있다는 의미다.

신한리츠운용이 앞서 상장시킨 두 개의 리츠는 시장에선 비교적 높은 가치를 인정받고 있다. 신한알파리츠의 주가는 23개 상장리츠 중 가장 높은 6400원 안팎을 유지 중이다. 공모가 5000원을 넘는 리츠도 삼성fn리츠, 한화리츠, 이지스밸류리츠 정도 밖에 없다. 신한서부티엔디리츠는 약 4100억원에서 거래되고 있다.