이 기사는 2024년 05월 30일 14:39 thebell 에 표출된 기사입니다.

이지스자산운용이 공매로 나온 분당 저온 물류센터를 2200억원에 인수했다. 헤리티지자산운용이 개발 및 준공한 뒤 임차인을 찾지 못해 기한이익상실(EOD)이 발생했던 자산이다.

이번 투자는 이지스자산운용 내 NPL 펀드를 운용 중인 대체투자부문에서 이뤄졌다. 물류센터를 인수한 건 이번이 처음이다. PF 구조조정이 본격화할 예정인 만큼 개발 물류센터의 경공매 또는 부실채권 투자가 늘어날 것으로 보인다.

◇낙찰가 2226억, 본PF 당시 감평액보다 40% 하락

30일 부동산투자업계에 따르면 지난 28일 이지스자산운용이 입찰에서 분당 소재 물류센터를 2226억5300만원에 낙찰 받았다. 최저입찰가 2225억5300만원 대비 낙찰가율은 100.4%다. 낙찰일 5일 이내 계약 체결을 준비 중에 있다.

자산은 경기도 성남시 분당구 야탑동에 위치한다. 연면적 6만8069㎡(2만591평) 규모, 지하 3층~지상 5층 1개 동으로 구성된 저온 창고다. 2021년 4월 착공해 지난해 10월 준공됐다.

올 초 한국자산신탁을 통해 공매로 나왔다. 공사가 끝난 뒤에도 임차인을 구하지 못해 2021년 최초 실행한 프로젝트파이낸싱(PF) 대출금을 상환하지 못했다. 대주단이 공매를 요청하면서 기한이익상실(EOD)이 발생한 셈이다.

개발은 헤리티지자산운용 주도로 이뤄졌다. 총 PF 대출 규모는 2250억원이다. 이 중 헤리티지자산운용이 헤리티지에스앤엘403 펀드를 통해 1950억원을 담당했다. 이번 낙찰가는 PF 대출 규모에 못 미치는 수준에서 형성됐다.

공매를 위해 진행한 감정가이자 최초 최저입찰가는 3102억원이었다. 이후 수차례 유찰되면서 낙찰가가 2226억원까지 떨어지게 됐다. PF 당시 감정평가액은 3700억원과 비교하면 40%가량 깎인 금액이다.

물류업계는 관계자는 "낙찰가가 많이 떨어지긴 했지만 저온 100% 물류센터의 임차인을 구하기는 여전히 쉽지 않은 상황"이라고 설명하면서 이지스자산운용의 투자를 이례적으로 평가했다.

◇NPL 담당 AI부문에서 인수…"시장 투자 기회 열린다"

AI(대체투자)부문에서 물류센터를 인수했다. 이지스자산운용 내에서 부실채권(NPL) 투자를 담당하고 있는 곳이다. 이지스 NPL 1~3호 펀드를 만들고 1~2호 펀드는 청산했다. 이규성 부문대표 아래 오윤석 이사가 실질적으로 조직을 이끌고 있다.

최근 청산한 이지스 NPL 2호 펀드는 내부수익률(IRR) 목표치 8%를 웃도는 13%를 달성했다. 2019년 설정한 펀드로 운용자산(AUM) 4600억원 수준이었다. 올 초부터는 3000억원 규모 이지스 NPL 4호 펀드를 신규 조성을 추진 중이다.

이지스자산운용 AI부문에서 물류센터에 투자한 건 이번이 처음이다. 물류센터 중심의 부실 자산이 쏟아지고 있지만 아직까지 투자 사례는 많지 않았다. 지난해 말까지도 매도자의 가격 눈높이가 매수자가 원하는 만큼 떨어지지 않은 영향이다.

금융당국 방침에 따라 부실 PF 정리가 본격화하면 이지스자산운용 등을 비롯한 운용사, NPL사들의 물류센터 투자가 본격화할 전망이다. 특히 2021년 착공 및 선매입 계약을 맺은 물류센터들의 준공이 도래하고 있다. 계약 미이행 사례가 증가한 탓에 경공매 또는 NPL성 거래가 늘어날 것으로 보인다.

삼성증권 이경자 연구원은 이달 발행한 부동산/리츠 보고서를 통해 "NPL성 자산의 사업 재구조화 및 재매각 이달부터 본격화될 전망"이라고 밝히면서 "입지가 열악하거나 저온 비중이 높아 사업성이 낮은 미착공 물류센터는 토지 상태 경공매 증가할 것"이라고 분석했다.

PF 구조조정 영향으로 물류센터 캡레이트는 일시적으로 6%대까지 오를 것으로 내다봤다. 수도권 물류센터 캡레이트는 2021년 3%대를 기록 후 지속적으로 상승해 올해 1분기 5.6%로 상승했다. 이 연구원은 "거래가 활성화되면 다시 캡레이트가 5%대 초중반으로 안정화할 것"이라고 설명했다.