이 기사는 2024년 06월 05일 07:30 thebell 에 표출된 기사입니다.

이지스자산운용이 2018년 설정한 독일 트리아논빌딩 투자 펀드가 기한이익상실(EOD)에 처하며 투자자 손실이 가시화되고 있다. 앞서 대출 유보계약으로 EOD 상황은 간신히 면하고 있었지만 현지 대주단이 유보계약을 연장해주지 않으면서다. 기관투자자뿐 아니라 공모 투자자를 통해서도 대규모 자금을 모았던 만큼 손실규모에 이목이 쏠린다.

이지스자산운용은 2018년 10월 '이지스글로벌부동산투자신탁 229호(공모)'와 '이지스글로벌일반사모부동산투자신탁229-1호(사모)' 펀드를 설정해 각각 1860억원, 1835억원 등을 모집했다.

이 펀드는 룩셈부르크 소재 'LuxHoldCo' 와 독일 소재 'AcquiCo' 를 설립해 현지 자산을 보유한 GAG의 지분을 보유했다. GAG는 독일 트리아논빌딩의 소유권을 지닌 SPC다. 이 과정에서 부동산담보로 매입가의 59.6%에 해당하는 5070억원가량을 대출받았다. 약 9000억원에 독일 트리아논빌딩을 매입한 셈이다.


해당 펀드는 독일 트리아논빌딩의 자산가치가 하락하며 정상화에 어려움을 겪어왔다. 코로나팬데믹, 금리인상 등으로 유럽 오피스시장이 침체되며 조기 매각 시기를 놓쳤고 해당 건물의 절반가량을 임차하고 있는 데카뱅크가 임대 연장을 하지 않기로 하며 자산가치가 추가로 하락했기 때문이다.

이에 독일 현지 대주단은 높아진 LTV(담보대출비율)를 이유로 리파이낸싱을 거절했고 이지스자산운용은 독일 트리아논빌딩 매각을 준비하며 대출 유보계약을 체결했다. 매각 시기를 늦춰 자산가격 회복을 기다리려는 심산이었다. 다만 추가 자금 조달 및 신규 임대차계약 체결 노력 등을 통한 자산 재구조화 방안에 대주단과 의견 차이를 좁히지 못하고 대출 유보계약 연장에 실패하며 펀드도 EOD 상황에 처했다.

실상 펀드 손실 가능성은 오래전부터 예상됐던 일이지만 이지스자산운용의 의도보다 매각 시계가 빨라진 만큼 손실확정 시기도 앞당겨지게 됐다. 대주단이 원금회수만을 목적으로 빠르게 자산매각에 나선다면 사실상 투자금 대부분이 손실로 잡힐 것으로 보인다.

3일 기준 '이지스글로벌부동산투자신탁 229호'의 기준가격은 172.99원이다. 설정 당시 기준가격 1000원에서 82.7%가량 빠진 수치다. 현재 공모펀드 투자원금 1860억원 중 1500억원 이상이 평가손실로 잡힌 셈이다. 공모와 사모펀드에 따른 차등조항은 없었던 것으로 알려진 만큼 '이지스글로벌일반사모부동산투자신탁229-1호' 역시 비슷한 수준의 평가손실을 보고 있을 것으로 추산된다.

앞서 설정원본 대비 16.4%에 해당하는 약 308억원 정도를 펀드에서 분배한 것을 감안해도 60% 이상의 원금손실을 피하기는 쉽지 않아 보인다.

이지스자산운용은 독일 현지 법원 주도로 매각이 진행되는 만큼 1~2년 정도의 기간이 걸릴 것으로 예상하고 있다. 자산 매각 등의 절차가 완료되면 선순위대출 미지급원리금, 매각절차 비용 등이 우선 변제된 후 잔여금이 있을 경우 펀드로 회수될 예정이다. 자산매각 등의 결과에 따라 투자금회수 여부가 결정되기 때문에 제3자 감정평가법인 선임, 경매 입찰 가격 판단 등 매각 과정에 적극 참여하겠다는 방침이다.

업계 관계자는 "투자자들에게 투자금 회수를 위한 마무리 단계까지 할 수 있는 모든 조치를 다하겠다는 뜻을 밝힌 것으로 보인다"면서도 "유럽 오피스 시장이 단기간에 반등하리라고 예상하기는 쉽지 않아 결국 투자금 상당부분의 손실을 피하기는 어려울 것"이라고 말했다.