이 기사는 2024년 06월 18일 07:27 thebell 에 표출된 기사입니다.

코람코라이프인프라리츠는 최근까지 연 환산평균 7% 수준의 배당률을 유지하고 있다. 자산 매각을 꾸준히 진행하며 차익을 실현하고 용도전환으로 수익성을 개선한 덕분에 상장 시 목표로 잡았던 배당가이드를 뛰어넘는 실적을 달성할 수 있었다.

상장 후 4년간 적극적으로 포트폴리오를 조정해 배당안정성을 높여둔 데다 주유소 매각도 계속 진행 중인 만큼 현재 수준 이상의 배당금을 지급하는 데는 큰 무리가 없을 것으로 보인다. 다만 최근 수급 문제로 주가가 공모가를 하회하고 있는 점은 아쉬운 대목으로 남는다.

◇25개 자산 매각차익 실현 완료

코람코라이프인프라리츠가 2020년 8월 상장 당시 투자자들에게 제시했던 목표 연 환산 배당 수익률은 6.2%다. 2020년 11월을 기준으로 첫 배당을 실시한 이후 현재까지 총 7회의 배당을 실시했다. 1기~7기 평균 주당 배당금은 191원으로, 공모가(5000원) 기준 연 환산평균 배당률은 7.6%다. 배당가이드를 1%포인트 넘게 웃도는 수준이다.


코람코라이프인프라리츠가 배당가이드를 초과하는 배당실적을 낼 수 있었던 건 포트폴리오 다각화를 통해 매출 파이프라인을 확대하고 적극적인 자산 매각으로 대규모 차익을 실현한 덕분이다.

상장 시 공개했던 IR자료에 따르면 코람코파이프인프라리츠는 임차인 교체·추가 유치를 통한 추가 배당은 회계연도 4기부터, 자산 매각 차익에 따른 추가 배당은 회계연도 8기부터 지급할 수 있을 것으로 예상했다. 이후 자산 매각과 편입을 통한 포트폴리오 조정을 계획보다 빠르게 진행한 결과 배당 목표를 조기에 달성할 수 있었다.

2020년에는 주유소 자산에 대한 임대수입 의존도가 높았으나 이후 물류센터 매입과 주유소의 용도전환을 통해 물류, 리테일 부문의 매출을 추가로 확보한 덕분에 임대수입이 3년 만에 2배 넘게 증가했다. 2020년 228억원이던 임대수입은 2021년 438억원으로 증가하더니 지난해 576억원을 기록했다. 용도전환 시 매출연동형 임대계약을 체결하고 있어 임대수입을 빠르게 늘릴 수 있었다.

상대적으로 수익성이 떨어지는 주유소에 대한 매각을 꾸준히 진행해 온 점도 배당 목표를 달성하는 데 큰 도움이 됐다. 코람코라이프인프라리츠는 올해 2월까지 25개의 자산을 매각해 119% 수준의 매각차익을 실현했다.

이를 바탕으로 회계연도 3기부터 매 반기 특별배당을 실시하고 있다. 리츠는 부동산투자회사법에 따라 자산 매각 시 배당가능이익의 90% 이상을 의무적으로 배당해야 한다. 지난달 말 주유소 3곳에 대한 매각 계약을 추가로 체결한 데 이어 연내 6개 주유소 매각도 앞두고 있어 특별배당을 계속 이어갈 수 있을 것으로 보인다.

◇리파이낸싱 진행 시 금리인상분 상쇄 가능

안정적인 임대매출과 매각차익을 통해 배당금을 안정적으로 지급하고 있는 가운데 리파이낸싱 대응 계획도 이미 마련해뒀다. 코람코라이프인프라리츠의 차입금 만기는 내년 상반기에 집중돼 있다. 오는 3월 죽전 물류센터(120억원), 4월 남청라 물류센터(1900억원), 6월 주유소(4869억원)에 대한 담보대출 만기가 차례로 돌아온다.

코람코라이프인프라리츠는 기존 자산의 임대료 인상(연간 14억원), 밸류에드와 신규투자(연간 19억원), 연간 500억원 수준의 자산 매각(매각 차익 연간 75억원) 등을 통해 108억원을 확보해 금리인상분을 상쇄할 계획이다. 현재 연간 총이자비용 220억원에 해당 금액을 더한 리파이낸싱 대응가능 이자비용은 328억원이다. 이에 따라 금리 4.63% 수준으로 리파이낸싱을 마칠 수 있을 전망이다.

임대료 인상의 경우 내년 주유소 임대료를 1.5% 인상하고 물류센터 임대료는 매년 1.5% 인상한다. 리테일 자산에 대해서는 매출 연동에 따른 CPI지수를 반영해 임대수입을 확보 한다. 자산 매각의 경우 추정 매각차익을 매입장부가의 15% 수준으로 가정했다.

다만 적극적인 자산 운용에도 불구하고 최근 주가가 공모가(5000원)를 하회하고 있는 점은 아쉬운 대목이다. 코람코라이프인프라의 주가는 2022년 4월 7370원까지 오르기도 했으나 이후 하락세를 기록하며 이달 중순 4000원 후반대에서 유지되고 있다. 내부적으로는 올해 하반기 금융시장 안정에 따라 27% 이상의 주가상승 여력을 보유한 것으로 분석하고 있다.

코람코자산신탁 관계자는 "최근 코람코라이프인프라 주식을 들고 있는 특정 증권사가 포트폴리오를 조정하는 과정에서 장내 매도를 진행해 주가가 하락한 것으로 보인다"고 설명했다.

최근에는 주주들의 이익제고를 위해 투자·운용의 적법성과 적정성을 확보하고자 관련 조직을 신설하기도 했다. 코람코라이프인프라리츠는 이달 14일 이사회의 자문기구로 투자자문위원회를 신설해 운영하겠다고 밝혔다.

현재 경영·회계·법률, 부동산투자회사의 투자 및 운용 전문성을 갖춘 외부 전문가 섭외를 마친 것으로 파악된다. 해당 조직은 향후 투자 시 이해상충여부와 같이 검토가 필요한 사항에 대한 심의를 진행하고 의견사항을 이사회에 전달하는 역할을 수행한다.