이 기사는 2024년 07월 03일 07:24 thebell 에 표출된 기사입니다.

한국토지신탁이 시내업무지구(CBD) 소재 보령빌딩 매입을 완료했다. 인수 주체는 케이원제26호종로리츠다. 또 다른 리츠인 케이원프리미어리츠가 에쿼티 모집금의 절반가량인 150억원을 보탰다. 과학기술공제회 재원과 한국토지신탁 자체 자금을 투입한 리츠다. 모(母)리츠를 활용해 3개월 만에 딜을 마무리할 수 있었다.

3일 리츠업계에 따르면 지난달 말 보령빌딩의 소유권이 보령홀딩스에서 한국토지신탁이 설립한 케이원제26호종로리츠로 이전 완료됐다. 지난 4월 초 보령빌딩 인수 우선협상대상자로 한국토지신탁이 선정된 지 3개월 만에 거래를 종결했다. 최근 매매계약을 위한 양해각서(MOU) 기간을 수차례 연장하는 것과 비교하면 빠른 속도로 자금 모집을 완료했다.

한국토지신탁은 운용 중인 다른 리츠를 에쿼티 투자자로 유치하는 자금조달 구조를 짰다. 케이원프리미어리츠가 케이원제26호종로리츠의 지분을 150억원어치 취득했다. 프리미어리츠가 모(母)리츠, 제26호종로리츠가 자(子)리츠가 되는 셈이다.

제26호종로리츠의 총 투자금은 1617억원이다. 보령빌딩 매입가 1315억원, 부대비용 80억원, 예비현금 178억원, 자본조달비용 43억원 등을 포함한다.

재원은 담보대출 1210억원, 보증금 46억원, 에쿼티 361억원으로 마련했다. 이 중 에쿼티는 종류주 274억원과 보통주 87억원으로 나뉜다. 프리미어리츠는 종류주 투자를 집행했다.

더불어 자산 매도자인 보령홀딩스도 종류주 및 보통주 투자자로 재참여했다. 세일앤리스백 형태로 임대차 안정성에도 힘을 보탤 예정이다. 현재 보령빌딩의 52%가량을 쓰고 있다.

프리미어리츠는 과학기술인공제회가 최대주주다. 지분 50.05%를 갖고 있다. 이 외 신한캐피탈(11.01%), 현대커머셜(10.01%)도 주주로 이름을 올렸다. 자산관리회사(AMC)인 한국토지신탁 역시 28.83%가량을 지분을 들고 있는 상태다. 제2종종류주(9.01%)와 제3종종류주(2.40%), 보통주(17.42%) 등을 고루 갖고 있다.

기존 프리미어리츠는 단일 기초자산으로 마그나PFV를 담고 있었다. 부동산 개발을 위해 만들어진 법인으로 마그나PFV 지분 41.67%를 보유했다. 장부금액은 지난 3월 말 기준 290억원 수준으로 나타났다.

마그나PFV가 개발 중인 자산은 일산 소재 데이터센터다. 시공사인 GS건설이 마그나PFV 최대주주로 지분 51.39%를 보유 중이다. 나머지 지분은 하나증권이 6.94% 보유하고 있다.

프리미어리츠는 개발리츠이지만 보령빌딩의 리모델링 또는 재건축 계획은 없다. 다만 밸류애드 전략을 활용해 자산가치를 높이겠다는 계획은 세워둔 상태다. 리츠 예비비 178억원 중 일부도 이를 위해 투입할 것으로 보인다.

보령빌딩은 CBD에 속하는 종로구 창경궁로 136 일대에 위치한다. 지하7층~지상18층, 연면적 3만600㎡(9260평) 규모 오피스 빌딩이다. 지난 4월 진행한 감정평가에 따른 가치는 1750억원으로 나타났다. 매입가는 1315억원으로 경쟁력 있는 금액에 투자하게 됐다는 평가다.