이 기사는 2024년 07월 09일 07:24 thebell 에 표출된 기사입니다.

롯데건설이 지분을 출자하고 신용을 보강한 구로 데이터센터개발사업(IDC)이 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환을 추진한다. 매입확약을 제공할 투자자를 확보하지 못 하면서 브릿지론 사용 기간이 2년을 넘어선 사업지다. 한 때 사업지 매각도 논의됐지만 현재는 데이터센터 운영사와 시공사 선정이 논의되는 등 본궤도에 올랐다.

8일 업계에 따르면 블루리본디벨롭먼트는 최근 변경 대출약정을 체결하고 180억원 규모 브릿지론 만기를 오는 8월 30일까지 연장했다. 대주는 한국투자증권이 주관을 맡고 있는 유동화법인(SPC) 비알지알제일차다. 이번 만기 연장으로 비알지알제일차는 12회차 유동화전자단기사채(ABSTB)를 발행한다. 최초 발행 이후 11번째 차환발행을 실행하게 된 셈이다.

이 사업은 서울시 구로구 개봉동 166-2번지 일원에 데이터센터를 개발하는 프로젝트다. 지하 4층~지상 8층 규모로 조성되며 지난해 기준 수전용량은 35메가와트(MW)로 책정됐다. 전력 수요가 큰 데이터센터는 받을 수 있는 전력의 규모인 수전용량이 규모의 가늠자로 사용된다.

시행을 맡은 블루리본디벨롭먼트는 2021년 2월 설립됐다. 지난해 말 기준으로 개인주주 4명이 지분 45%를 보유하고 있다. 이밖에도 롯데건설이 25%, 한국투자증권이 19%, 온고테크가 11%를 보유한 주주다. 롯데건설은 지분 25%를 40억원에 취득했다.

사업이 본격적으로 추진되기 시작한 시점은 2021년 8월이다. 예식장으로 사용됐던 건물이 자리한 부지를 505억원에 매입하기로 결정하면서다. 이듬해 7월 6일에는 브릿지론을 일으켜 잔금을 납부하고 토지를 확보했다. 2022년 말 기준 시행사의 단기차입금은 559억원이다.

롯데건설은 브릿지론 조달 과정에서 신용보강을 제공했다. 전체 단기차입금 중 SPC가 조달을 맡은 180억원에 대해 자금보충 및 조건부 채무인수 약정이 들어갔다. 대출원리금 상환일에 시행사가 채무 상환 자금이 부족할 경우 롯데건설이 부족금액을 대여하고 이를 이행하지 않으면 채무 일체를 인수하는 구조다.

사업지를 확보한 시행사는 즉각 철거공사에 착공했다. 시행사는 2023년 9월 철거 완료 후 2025년 하반기 준공을 목표로 잡았다. 시공사도 확보된 만큼 사업은 일사천리로 진행될 것으로 기대됐다.

하지만 선매입 약정 기관 확보에 시간이 소요되면서 사업이 지연되기 시작했다. 데이터센터 등 상업용 부동산은 분양으로 PF대출 상환이 어렵기 때문에 선매입 약정 기관을 확보해야 자금조달을 통한 착공이 가능하다. 데이터센터 개발사업 소식이 알려지면서 인근 주민들로부터 반발이 제기되면서 인허가 우려도 발생했다. 다만 현재는 주민과 합의가 완료되며 관련 리스크를 해소한 상태다.

시행사는 결국 지난해 2월 개발사업 통매각을 추진했다. 이후 2023년 3월 입찰을 거쳐 싱가포르 소재 프린스턴 디지털 그룹(PDG)을 상대로 매각이 논의됐다. PDG는 싱가포르 외에도 중국과 인도, 인도네시아 등지에서 데이터센터를 운영하고 있는 글로벌 기업이다.

출자자와 롯데건설 입장에서는 투자금 및 신용보강을 회수할 수 있는 엑시트 기회였지만 매각은 최종적으로 불발됐다. 인허가 절차 등을 고려했을 때 우선협상대상자가 요구한 입주 기한을 지키는 것이 어려웠기 때문이다. 이밖에도 거래금액 등 다수의 조건이 맞지 않았던 것으로 알려졌다.

결국 시행사는 브릿지론 만기를 꾸준히 연장하면서 매입확약 기관을 찾는 작업을 지속하고 있다. 이 과정에서 조달한 브릿지론 사용기간이 장기화 됐다. 부동산 개발업계에서는 브릿지론 사용기간이 2년을 초과하게 되면 수익성이 현저하게 저하되는 것으로 본다.

2021년 말 559억원이었던 시행사의 단기차입금 규모는 2022년 655억원, 2023년 726억원으로 증가했다. 추진 과정에서 사업비와 이자비용 등이 발생한 여파다. 3년간 이자비용으로 총 103억원이 발생하면서 현재는 완전자본잠식 상태에 빠졌다. 지난해 이자비용이 53억원이었던 점을 감안하면 총 이자비용은 이미 130억원에 육박할 것으로 전망된다.

매입확약 기관 확보가 계속해서 지연되면 사업이 어려워질 수 있다. 최근 금융당국이 브릿지론을 장기사용하고 있는 부실 사업장에 대해 만기 연장을 신중하게 할 것을 주문하고 있기 때문이다.

최악의 경우 신용보강을 제공한 롯데건설은 사업장에 제공된 브릿지론 대출 중 180억원을 인수해야 한다. 이후에는 공매로 사업지를 처분한 후 상환순위에 따라 투자금을 회수하게 된다.

사업에 어려움이 있었지만 현재는 본PF 전환이 추진되는 중이다. 데이터센터 운영사로 KT클라우드가 거론되는 중이고 데이터센터 시공 실적이 있는 건설사가 사업 참여를 검토하고 있다. 시행사는 현재 이르면 9월, 늦어도 하반기 중 본PF 전환을 목표로 설정한 상태다.

시행사 관계자는 "인공지능(AI) 시대에 맞춰 데이터센터 수요가 증가하고 있다"며 "구로 데이터센터 개발사업은 하반기 본PF를 성공적으로 조달할 수 있을 것"이라고 설명했다.